一、維持現(xiàn)狀
處理這個問題最簡單的辦法,就是維持房子的現(xiàn)狀。
本來怎樣還是怎樣,名字先不改,貸款誰的名字由誰繼續(xù)還著。等貸款還清了之后,解除掉銀行的抵押權(quán),然后再去改名字過戶。雙方也只需要在離婚協(xié)議中,把這些內(nèi)容寫清楚就可以了。
這樣的優(yōu)點在于不折騰,啥手續(xù)都不用辦。
但除了方便之外,這種辦法剩下的就都是缺點了。
打個比方:房子歸男方,而本來房子的貸款人是女方。那么在雙方離婚后,每次女方還貸之前,男方都需要提前打錢給她,通過女方的還貸賬戶進行還款。雙方還需要定期核對賬目。
再比如:房子約定歸女方,但本來房產(chǎn)證上只有男方一個人的名字。就會存在離婚后,男方偷偷把房子賣掉,把錢揮霍一空或轉(zhuǎn)移財產(chǎn),從而導致女方利益受損的情況發(fā)生。
即使沒有以上的這些問題,那么房貸周期長的這一特點,也會導致在某些有限購政策的地區(qū)。因為房子上的名字一直去不掉,影響到這一方將來的購房計劃。比如因為這個原因而被限購,或是即使可以購置,但首付比例和貸款利率都會比名下沒有房子要高。
所以,維持現(xiàn)狀并不是處理這個問題的好辦法。
二、借錢還貸再抵押
最好的辦法,當然是能有一筆閑錢,把貸款給還清了。然后按照離婚協(xié)議的約定,雙方去變更登記,該過戶的過戶,該去名字的去名字。但在實際中,很少有家庭可以拿出這么一筆錢。真能拿出的,當初可能也沒必要貸款了,是吧。
不過,這個辦法還有個變通的手段。有些人,會先去借一筆錢,把房貸還清后,再把房子抵押出去,用抵押得到的貸款,來還之前所借的錢。
但這種方式,也存在一定的問題。
普通的抵押貸款,利率一般都會高于原來的房貸利率。同時貸款金額又比較大,肯定會造成一定的經(jīng)濟損失。
最近一段時間,也有很多人通過經(jīng)營貸的方式,來處理這件事的。雖然貸款利率很低。但這種把經(jīng)營貸用來還房貸的行為,是被國家明文禁止的。
銀保監(jiān)、住建部、以及央行就在2021年發(fā)布過名為《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域》的通知——
五、加強貨中貸后管理
銀行業(yè)金融機構(gòu)要進一步嚴格貸中貸后管理,落實資金受托支付要求,防范企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。加強貸后資金流向監(jiān)測和預警,不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業(yè)金融機構(gòu)應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關(guān)影響,在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應法律責任。銀行業(yè)金融機構(gòu)應通過網(wǎng)站公示、營業(yè)網(wǎng)點張貼公告等方式加強宣傳教育。
明確禁止了經(jīng)營貸款用于房產(chǎn)領(lǐng)域。
所以,一旦被查出,銀行是可以立即收回貸款的,并且還會影響到貸款人的個人征信,以及存在被追究法律責任的風險。同時,在辦理經(jīng)營貸的過程中,不免會需要找一些中介來配合辦理,萬一被坑,那損失可就大了。
所以,借錢還貸再抵押的方式,也存在很大的弊端。
三、滿足條件申請銀行配合
但如果你們滿足一定的條件,還有一個正規(guī)的方式,可以去嘗試一下。
離婚時無法辦理過戶,主要是因為房子的抵押權(quán)人,也就是銀行不同意。所以,只要銀行能同意,這件事當然也就可以辦成了。
銀行本身是有這類業(yè)務存在的,但是否同意變更,需要進行一定的審查。而銀行需要審查的,其實就是“變更行為是否會增加貸款的風險”。
這個包含兩個部分,第一部分是變更后的貸款人,是否有償還剩余貸款的能力。這個需要根據(jù)貸款人的收入、經(jīng)濟狀況做一個綜合的評估,流程和最初申請貸款是一樣的。第二部分是房屋的現(xiàn)有價值如何,在一定的比例下,是否可以覆蓋剩余貸款。
只有滿足了這兩點,銀行才可能同意配合辦理變更手續(xù)。
一般情況下,如果貸款人不變,只是去掉名字,那么銀行是有可能會同意的。又或是剩余貸款已經(jīng)很少了,并且新的貸款人收入也比較高,那么銀行也可能會同意。
當然,也會遇到明明條件都達成,但銀行就是不配合的。那么這種情況下,也可以考慮去法院起訴。
比如2020年上海寶山法院的這個判決——
(2020)滬0113民初26844號
房子登記在夫妻雙方名下,離婚時候約定房子歸男方,貸款人也只有男方一人。雖然剩余貸款金額比較高,但法院認為去掉女方名字的行為,并不會影響還款。支持了原告要求銀行配合的請求。
又比如2019年上海市松江區(qū)法院的這個判決——
(2019)滬0117民初1531號
房子登記在夫妻雙方名下,約定歸男方,夫妻雙方都是共同貸款人,房屋價值估計400萬左右,剩余貸款本金36萬元。法院以房屋價值遠高于剩余貸款為由。判決銀行需要配合辦理抵押人和貸款合同變更。
所以,在符合一定條件的情況下,可以嘗試向銀行提出申請。最近一段時間,銀行也放寬了這類業(yè)務的審查尺度,我有不少客戶也都這樣成功辦理過了。如果能成功,那么無疑是最佳的解決方案了。
總的來說,離婚后尚有貸款的房子,基本處理方式差不多就是前面提到的這三種了。沒有哪一種是很完美的方法,只能根據(jù)自己的具體情況來進行選擇了。
有錢的可以選擇先還清貸款。能滿足條件的可以嘗試向銀行申請。覺得有名字掛在房子上無所謂的,也可以等貸款慢慢還清了再說。但無論是哪種方式,在處理之前,建議雙方都簽訂協(xié)議來寫清楚流程,以及意外情況下的處理方案。
二手房領(lǐng)域目前政府已經(jīng)出臺了帶押過戶的政策,而這一政策無論是從需求還是從流程上,其實和離婚改名字都很相似。希望在不久的將來,有關(guān)部門也可以針對離婚房子改名難的問題出臺相關(guān)的政策,來解決這一難題。
本期聊了下,對于離婚時,仍有貸款的房子,怎么辦理過戶的問題。
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下期我來聊一下最近的一個新政策,也和房子有關(guān),帶押過戶。也就是房子在有銀行抵押的情況下,怎么帶著抵押直接賣。歡迎繼續(xù)關(guān)注。
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