抵押經(jīng)營(yíng)貸是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。個(gè)人抵押經(jīng)營(yíng)性貸款是以企業(yè)法人或股東的房產(chǎn)做抵押，所獲資金用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款。

先簡(jiǎn)單了解一下抵押經(jīng)營(yíng)貸的流程吧。

知道自己的需求、自身的情況、匹配銀行、評(píng)估房值確定可貸金額、準(zhǔn)備資料、銀行下戶(hù)簽約、批貸、簽借款合同開(kāi)戶(hù)、公證、上抵、建委出他項(xiàng)憑證、銀行見(jiàn)憑證放款。

現(xiàn)階段，銀行的服務(wù)效率都很高，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)下來(lái)的時(shí)間周期大概是10個(gè)工作日，其中涉及的流程包括，下戶(hù)簽約、組卷報(bào)卷（補(bǔ)資料）、批貸、簽借款合同開(kāi)戶(hù)、公證、上抵、出他項(xiàng)、放款。有些銀行線上產(chǎn)品碰到需要加急的客戶(hù)甚至能壓縮到一周的時(shí)效。如果碰到有上家銀行抵押需要墊資，上家銀行還要解押也需要時(shí)間，著急的朋友可以在銀行下戶(hù)簽約時(shí)就提前估算一下約好上家銀行還款時(shí)間，提高效率。即使你約好提前還款，在這天沒(méi)有提前還款也沒(méi)有任何影響，不會(huì)違約什么的。

在做房產(chǎn)抵押貸款前先看看下圖（給大家精心準(zhǔn)備的思維導(dǎo)圖），然后我們考慮一下這幾個(gè)問(wèn)題，最后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。

說(shuō)到整個(gè)流程最重要的部分還是在前期如何選擇適合自己且自身情況符合銀行要求的銀行，這個(gè)是難點(diǎn)。

有些客戶(hù)比較自信，認(rèn)為自己有房產(chǎn)，征信也沒(méi)問(wèn)題各方面資質(zhì)都挺好，直接去找銀行咨詢(xún)或者申請(qǐng)貸款。很多在咨詢(xún)環(huán)節(jié)就被拒絕或者申請(qǐng)后以申請(qǐng)失敗而告終，很多人都不服氣很納悶，這是為什么呢？可以這么說(shuō)吧，每一個(gè)客戶(hù)都多少有一些瑕疵有這樣那樣的多問(wèn)題，真正的百分百全都符合銀行條件要求的客戶(hù)少之又少。抵押經(jīng)營(yíng)貸這件事，想起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)際操作起來(lái)難。

說(shuō)了這么多，還是會(huì)有很多人自己想直接去找銀行辦理，這很正常，能省就省嘛，根據(jù)上面的圖，考慮好自己的需求和自身情況以及問(wèn)題點(diǎn)再去和銀行客戶(hù)經(jīng)理溝通，會(huì)省去不少事，一針見(jiàn)血，更高效。

下面先給大家分析分析上面這張圖

一、人

1.年齡

普遍要求借款人年齡在22-65周歲之間（少數(shù)銀行可放寬至18-70周歲），抵押人年齡要求在18-70周歲之間（少數(shù)銀行可到85周歲，要求公司有真實(shí)經(jīng)營(yíng)），借款人和抵押人可以是同一個(gè)人，也可以不是同一個(gè)人，比如說(shuō)父母的房子（抵押人），孩子做借款人，這叫“直系抵貸不一”。甚至極個(gè)別的銀行可以朋友之間一個(gè)做借款人一個(gè)做抵押人，這叫“非直系抵貸不一”。年齡太小（18-22）或者太大（60以上）通常會(huì)要求家人知曉或者共借，但是這個(gè)可以溝通或者規(guī)避。

2.婚姻

未婚，這個(gè)簡(jiǎn)單就不說(shuō)了。

已婚，會(huì)考慮之前有幾段婚史，財(cái)產(chǎn)是否清晰，已婚需要配偶知曉共借。如果配偶不能知曉共借，市面上這個(gè)名詞叫“單方”，這個(gè)在銀行是明令禁止的、違規(guī)的，因?yàn)榉蚱拗g財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)，婚姻期間債務(wù)也是共同承擔(dān)的?！皢畏健边`規(guī)，基本上沒(méi)有銀行愿意這么干，夫妻感情好還好一點(diǎn)，感情不好的貸款一旦逾期處置資產(chǎn)配偶作為不知情方不同意起訴后會(huì)牽連一大堆人，弄不好還有牢獄之災(zāi)。前幾年的由于“單方”這些事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)“以房養(yǎng)老”事件，連方正公證處都被牽扯進(jìn)去了查處一大批人。

離異，首先要離異的時(shí)間是不是在近3個(gè)月，如果是在近3個(gè)月以?xún)?nèi)80%的銀行會(huì)考慮夫妻間是否債務(wù)上有問(wèn)題，有些甚至?xí)蟛榍芭渑颊餍拧＿€有就是離婚時(shí)離婚協(xié)議上是否有注明財(cái)產(chǎn)的分割，產(chǎn)權(quán)是否清晰，如果不清晰需要做產(chǎn)晰公證。

還有一種特殊情況“喪偶”，這種情況如果沒(méi)有遺囑公證，如果有孩子、父母涉及到這些人的時(shí)候就需要做一個(gè)放棄繼承財(cái)產(chǎn)公證。

大部分的銀行都要求公證，借款公證、強(qiáng)制執(zhí)行公證。如果逾期沒(méi)有還款能力，銀行有權(quán)利強(qiáng)制執(zhí)行法院拍賣(mài)，處置變現(xiàn)資產(chǎn)。公證費(fèi)什么的都是由銀行支付。也有少部分銀行是不需要公證的，比如說(shuō)工行、中國(guó)銀行、交通、光大。

3.職業(yè)

公檢法、律師、記者這幾類(lèi)職業(yè)，通常是銀行不愿意接的客戶(hù)群體。他們是社會(huì)的精英，和這幾類(lèi)職業(yè)人群打交道有糾紛訴訟時(shí)打起官司會(huì)比較麻煩。特別是借款人和抵押人本人是這幾類(lèi)職業(yè)的大部分銀行會(huì)禁入，如果是配偶為這幾類(lèi)職業(yè)是可以的。房產(chǎn)抵押貸款都要求有公司，很多職業(yè)政策限制不允許名下有公司，這時(shí)候可以考慮讓家人名下買(mǎi)個(gè)公司作為借款人，如果家人都名下都沒(méi)法有企業(yè)的情況可以考慮一紙實(shí)控（利率會(huì)比正常業(yè)務(wù)高一些，大概在年化5-6%之間。

4.征信

征信對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)都很重要，通常銀行要求近兩年不能超連3累6，如果超過(guò)了，也不是不行，可選的銀行就少了，利率也相對(duì)高，大概在年化6%左右。如果征信逾期太嚴(yán)重黑戶(hù)了（連7之類(lèi)的），大概率銀行產(chǎn)品就沒(méi)戲了，只能考慮典當(dāng)行之類(lèi)的。

征信好壞一般體現(xiàn)在三方面：負(fù)債、逾期、查詢(xún)次數(shù)。負(fù)債是銀行根據(jù)客戶(hù)收入衡量客戶(hù)還款能力的一種方法，通常要求月收入是負(fù)債的月還款加上本筆貸款的月還款的1.5到2倍，有些行要求嚴(yán)格一點(diǎn)會(huì)要求年流水是負(fù)債加本筆貸款總金額的1.5倍到2倍。查詢(xún)次數(shù)一般看近一個(gè)月或者3個(gè)月，查詢(xún)次數(shù)太多說(shuō)明近期你的資金緊張頻繁借款，風(fēng)險(xiǎn)加大。兩種情況，一個(gè)是你很缺錢(qián)，借了很多還不夠，還一種情況就是其他銀行都沒(méi)批說(shuō)明你可能有什么問(wèn)題才會(huì)被拒貸。通常要求近一個(gè)月不超3次，3個(gè)月不超8次。

5.訴訟、執(zhí)行、借貸糾紛、失信

當(dāng)前名下有訴訟，執(zhí)行、借貸糾紛、失信這種銀行通常是不接的，一種情況例外，就是你是原告。

二、房產(chǎn)

1.區(qū)域

房產(chǎn)所處的區(qū)域銀行還是比較關(guān)注的，有些比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域銀行是不準(zhǔn)入的，因?yàn)殂y行會(huì)考慮資產(chǎn)的處置變現(xiàn)能力。舉例：北京某遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)，交通不方便、購(gòu)買(mǎi)熱度低、有貶值的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生逾期不良處置資產(chǎn)的時(shí)候拍賣(mài)價(jià)格會(huì)很低，銀行的損失率和風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變大。所以，大部分銀行愿意做市區(qū)、近郊的房產(chǎn)（額度也大，同樣是一筆業(yè)務(wù)，流程和時(shí)間都一樣，當(dāng)然更愿意選擇大業(yè)務(wù)），當(dāng)然，遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)也是可以做的，只是可選銀行會(huì)少一點(diǎn)。

2.房齡

大部分銀行接受房齡在30年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，部分銀行可接受40年內(nèi)的房產(chǎn)，少數(shù)銀行可接受50年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，銀行根據(jù)房齡劃分的時(shí)候也會(huì)根據(jù)區(qū)域劃分，舉例：某商業(yè)銀行要求四環(huán)以?xún)?nèi)房齡40年，四環(huán)外房齡在30年內(nèi)，東、西城的老破小房齡可以再溝通。我碰到過(guò)最老的房齡65年的銀行也接受了，但是客戶(hù)的其他資質(zhì)真的特別好。

3.面積

30平米以上，這個(gè)是最低要求，大部分要求在50平米以上，面積太小的有些銀行會(huì)要求提供二套房產(chǎn)證明。

4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（立項(xiàng)）

這里指的是房產(chǎn)證上寫(xiě)的住宅、公寓、別墅、商業(yè)、辦公、寫(xiě)字樓、經(jīng)適房、按經(jīng)適房管理、央產(chǎn)房、已購(gòu)公房、兩限房、房改房、廠房、科研辦公等等。

住宅，所有的銀行最?lèi)?ài)，最好處置變現(xiàn)肯定是沒(méi)問(wèn)題。

公寓，70看的公寓可以等同于住宅看待，50年公寓銀行基本都不接。

別墅，在北京大部分別墅立項(xiàng)上寫(xiě)的都是住宅，銀行通常都按住宅對(duì)待，對(duì)于一些下戶(hù)的時(shí)候是獨(dú)棟別墅這種可能會(huì)降成。

商業(yè)、辦公，由于商業(yè)辦公房產(chǎn)浮動(dòng)較大，變現(xiàn)能差一點(diǎn)，只有三分之一的銀行接受這類(lèi)的房產(chǎn)，通常貸款金額的成數(shù)在評(píng)估值4-6成，銀行通常會(huì)把租金也考慮進(jìn)去。

經(jīng)適房，按經(jīng)適房管理、央產(chǎn)房、公房等政策性住房，通常會(huì)要求轉(zhuǎn)商后在辦理抵押貸款，極個(gè)別銀行可以不轉(zhuǎn)商，但是會(huì)降成或者把稅值減掉，這類(lèi)政策性住房首先要滿足可上市交易。

廠房、科研辦公，少數(shù)銀行可接受，一般會(huì)考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，有些會(huì)要求加擔(dān)保，綜合下來(lái)成本會(huì)高一點(diǎn)，大概年化7-8%這樣的。

公司名下的房產(chǎn)，有些銀行可能要求持有3年以上，有些銀行對(duì)時(shí)間沒(méi)有限制，因?yàn)楣久路慨a(chǎn)需要滿3年才能上市交易出售。

5.干凈房本/轉(zhuǎn)單

有些銀行會(huì)考慮轉(zhuǎn)單的客戶(hù)上家是個(gè)人還是銀行或者機(jī)構(gòu)，是個(gè)人的可能會(huì)要求先結(jié)清；如果是之前是按揭的，有部分銀行也會(huì)要求先結(jié)清按揭，所以說(shuō)這時(shí)候選擇銀行很重要。有些人如果額度要求不高100萬(wàn)以里，也可以考慮抵押消費(fèi)貸（一抵二抵都可辦理）。

6.是否有二套

有二套，全國(guó)房產(chǎn)都可以，它是財(cái)力資產(chǎn)的證明。資產(chǎn)負(fù)債比超的時(shí)候可以降資產(chǎn)負(fù)債率率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。有二套有些銀行也可以提高你本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。

三、公司

抵押經(jīng)營(yíng)貸款的服務(wù)對(duì)象是中小企業(yè)或者個(gè)體工商戶(hù)，要求貸款的資金不能流入股市、基金、房地產(chǎn)等或者其他不良嗜好消費(fèi)（黃賭毒），為了合規(guī)，有真實(shí)經(jīng)營(yíng)當(dāng)然是最好的，沒(méi)有公司，沒(méi)有真實(shí)經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)可以過(guò)一個(gè)成立一年以上的公司（這個(gè)公司一定要干凈，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)異常涉訴什么的），有特殊需要的也可以不過(guò)公司走一紙實(shí)控（即找一個(gè)公司開(kāi)立證明，證明你是這個(gè)公司的實(shí)際控制人）。

公司同樣不能是銀行的一些禁止行業(yè)，如：小貸公司、基金公司、KTV，足療等等，經(jīng)營(yíng)范圍里也不能有這些字眼出現(xiàn)。

公司和個(gè)人一樣，會(huì)看公司流水的收入以及公司有無(wú)訴訟、執(zhí)行等，有時(shí)候也會(huì)看企業(yè)的征信，銀行需要到經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所下戶(hù)拍照。

四、需求

需求一般指的是想要貸款的額度、利率、還款方式、期限等等。

通常情況下可貸額度是評(píng)估值的7成（這當(dāng)中評(píng)估值是有調(diào)整的空間的），有些銀行可以給到75成或者8成，客戶(hù)優(yōu)質(zhì)的甚至能到9成。利率各銀行基本是固定的，銀行的融資成本不同定價(jià)也不同?，F(xiàn)階段舉例：工行的利率是3.35-3.45%，建行3.4-3.8%，招商3.25%。當(dāng)然，這些利率并不一定你的情況都符合要求，還款期限和方式也并不一定都適合你，整體來(lái)說(shuō)，利率現(xiàn)在普遍都在3.2-3.85%之間，當(dāng)然，如果你的情況問(wèn)題多資質(zhì)不好比較疑難，那利率可能就在6%左右了。

還款方式有先息后本和等額本息，大部分銀行推的都是先息后本的還款方式，先息后本前期壓力可能會(huì)比較少一點(diǎn)，資金使用率高，對(duì)應(yīng)的還款期限一般是1、3、5年期。少數(shù)銀行有等額本息的還款方式，一般對(duì)應(yīng)5年期或者10年期，如招商、平安、光大。

常有人問(wèn)提到資金使用用途，這個(gè)涉及到三方受托支付、資金截留等問(wèn)題，最終資金流向哪里，這些都是可以規(guī)避的。銀行想要的是你按時(shí)正常還款，不是想你逾期了去處置你的資產(chǎn)，所以你只要按時(shí)還款別逾期，其他都好說(shuō)。

抵押經(jīng)營(yíng)貸所需要的資料都有哪些？

個(gè)人：夫妻雙方身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、房產(chǎn)證、流水

公司：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、流水、上下游合同、財(cái)報(bào)、三方受托支付合同

以上材料各銀行要求不同，大同小異。

上面聊了這么多，希望對(duì)大家做經(jīng)營(yíng)貸過(guò)程中有所幫助

這些問(wèn)題對(duì)于大家來(lái)說(shuō)看似復(fù)雜都是問(wèn)題，但對(duì)于我來(lái)說(shuō)，都不是問(wèn)題，都是可以解決或者規(guī)避的。為您提供專(zhuān)業(yè)化的，最貼近自己需求量身定制的方案，協(xié)助您快速、高效成功辦理。