“你的房產(chǎn)土地性質(zhì)屬于劃撥，抵押貸款現(xiàn)在已經(jīng)不能做了?！弊蛱?，市民楊先生到南京銀行新街口支行辦理抵押貸款時(shí)被拒絕。

商報(bào)記者了解到，不僅是業(yè)務(wù)規(guī)模較大的南京銀行，建行、光大等南京其他多家都已經(jīng)叫停了劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款。業(yè)內(nèi)人士透露，上世紀(jì)90年代南京大批企業(yè)集中將房產(chǎn)賣(mài)給職工，從而出現(xiàn)了大量的劃撥土地房產(chǎn)，銀行叫停這類(lèi)貸款也使得相當(dāng)一部分人用房產(chǎn)融資愿望落空。

“劃撥土地”多為老房子

有房子的人都知道，在房產(chǎn)土地證中會(huì)注明該土地是出讓還是劃撥。所謂出讓土地是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。而市民通常在買(mǎi)房子時(shí)，土地使用權(quán)出讓金基本都由開(kāi)發(fā)商交付，當(dāng)然這部分支出最終還是要轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人頭上。

而劃撥土地是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，通常土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

“目前南京掛牌的2000年之前的二手房至少有三成以上是劃撥土地房產(chǎn)。”南京一家規(guī)模較大的二手房中介負(fù)責(zé)人透露，上世紀(jì)90年代，南京大批企業(yè)尤其是國(guó)企集中將房產(chǎn)以極低的價(jià)格賣(mài)給職工，從而也就出現(xiàn)了大量的劃撥土地房產(chǎn)。隨著國(guó)企改制，目前一手房幾乎不存在劃撥土地房產(chǎn)。

市民融資渠道窄了

雖然土地性質(zhì)不同，但是不管是出讓還是劃撥，都可以正常交易。一直以來(lái)按揭、抵押等房貸業(yè)務(wù)銀行均可以辦理。不過(guò)這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)了。

上文提到的市民楊先生告訴商報(bào)記者，他2005年以28萬(wàn)買(mǎi)了玄武區(qū)教師公寓的一處70平方米，現(xiàn)在已經(jīng)增值到了約40萬(wàn)。最近他想用這處房產(chǎn)抵押貸款做生意，昨天當(dāng)他跑到南京銀行新街口支行想辦理抵押貸款時(shí)，卻被告知?jiǎng)潛芡恋胤慨a(chǎn)抵押貸款最近剛被叫停。

“的確是10月初才暫停劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款的?！蹦暇┿y行個(gè)人業(yè)務(wù)部有關(guān)人士透露，叫停這項(xiàng)業(yè)務(wù)最根本的原因是“該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大”。比如一幢樓同一層面積一樣大的兩處房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是一樣的。但是如果土地性質(zhì)不同，劃撥土地的房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格要大打折扣，因?yàn)槿绻龅讲涣假J款，處置時(shí)要補(bǔ)交土地出讓金，這部分支出要占到土地價(jià)值的40%左右。以一套價(jià)值為100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，一旦遇到不良貸款，土地性質(zhì)為出讓的可以拍賣(mài)到90萬(wàn)以上，而土地性質(zhì)為劃撥的卻只能拍賣(mài)到60萬(wàn)~70萬(wàn)左右。因此，劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)十分明顯。

商報(bào)記者了解，目前建行、光大等南京其他多家銀行都已經(jīng)叫停了劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款。而業(yè)務(wù)規(guī)模較大的南京銀行也暫停此業(yè)務(wù)，這標(biāo)志著想用劃撥土地房產(chǎn)辦理抵押貸款已經(jīng)徹底無(wú)望。

按揭仍可辦理

劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款叫停，那么按揭還能辦理嗎?商報(bào)記者隨后咨詢(xún)了南京銀行、興業(yè)等多家銀行，只要是1990年之后的房產(chǎn)，就算土地性質(zhì)為劃撥的也可以正常辦理按揭貸款。興業(yè)銀行南京分行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理陳潔明確表示，目前南京劃撥土地的二手房量很大，市民只要取得兩證，按揭貸款均可以正常辦理。

而南京銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部有關(guān)人士也表示，暫停劃撥土地房產(chǎn)抵押貸款剛下來(lái)時(shí)，說(shuō)只要?jiǎng)潛芡恋囟疾荒茏霭唇液偷盅旱?，但是后?lái)經(jīng)過(guò)討論，個(gè)人資信較好的還是可以辦理按揭的，只是審批過(guò)程會(huì)繁瑣點(diǎn)。

不過(guò)，南京其他一些銀行相關(guān)人士紛紛表示，隨著南京老城改造的推進(jìn)，以及大量新房的上市，年代相對(duì)較老的劃撥土地房產(chǎn)按揭貸款停辦可能也是遲早的事。

2007年10月18日