具體說抵押貸款和按揭貸款哪種合算要具體情況具體分析,既然有這兩種貸款方式,也是適用不同的貸款人群。
抵押貸款和按揭貸款有什么區(qū)別?
按揭就是按揭人(買方者)通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對買房者來說有兩方面含義:一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付;二是在分期付款階段,房子的所有權(quán)被“按”著,要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外,按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人(買房者)、發(fā)展商(賣房者)、按揭權(quán)人(一般為有關(guān)銀行)三者關(guān)系。它的程序是,由按揭權(quán)人(銀行)先與發(fā)展商簽定買房合同,并預(yù)付部分購房款;然后由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權(quán)人(銀行)簽訂按揭合同,由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款,而買房者定期向按揭銀行付款,直到按規(guī)定付清“按揭款”,按揭過程即告結(jié)束。
抵押貸款是買房者(抵押人)向銀行(抵押權(quán)人)借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物,與銀行簽訂抵押合同,以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息,買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說,買房者在還清貸款之前,事實上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款,銀行可以依法作出處理。
按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式,它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同,但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)(分期付款和按期還款)履行這點上殊途同歸,完全一致。
由于房屋價值量大,即使在人均收較高的國家或地區(qū),購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房,少則要十多年,多則要數(shù)十年,因此按揭貸款買房就很有必要。那么什么是按揭?按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別?
什么是按揭
按揭是指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益人作為還款保證,按揭人在還清貸款后,受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人,在此過程中,按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。
住房按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種,是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個人住房貸款。
具體地說,按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款,購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約,銀行有權(quán)收走房屋。購房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。
按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別
1、按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險和盡可能多地借得款項;按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上,按揭受益人是所有權(quán)人,較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。
2、在借款目的上,按揭人的目標指向和按揭物是統(tǒng)一的,借款的目的是購置房屋,取得房屋產(chǎn)權(quán);抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物,而是為了其他目的的借款。
3、運作上的區(qū)別:房地產(chǎn)抵押:應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序:在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下,辦理他項產(chǎn)權(quán)證,以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進行的。一般是先辦理他項產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保,產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人,所有權(quán)證由按揭人持有。
4、抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同:抵押一般牽涉兩個當(dāng)事人:抵押人和抵押權(quán)人,一般不再需要擔(dān)保人,是單純的“指物借錢”;按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時進行的,需要原所有人或業(yè)主做中間人,以便實現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動作。
以上就是什么是按揭?按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別的全部內(nèi)容,由于按揭這種融資方式,部分決定于房市的市場狀況,當(dāng)市場利率上升,房市低迷時,貸款人的還款能力就有可能受到影響,銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的信貸風(fēng)險。
《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別,即這兩個法律對抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。
由于房屋價值量大,即使在人均收較高的國家或地區(qū),購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房,少則要十多年,多則要數(shù)十年,而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費用。
近幾年來,由于金融機構(gòu)的參與,銀行向購房者發(fā)放貸款,使購房者得以提前獲得住房。
對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,銀行向購房者發(fā)放貸款,使購房者提前買房,有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回籠資金進行周轉(zhuǎn),以獲得更多的利潤。
對銀行來說,如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款,開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去,這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款,購房者將所得的貸款全部用于購房,由于給予購房者的貸款額要低于房價,購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋,又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。
這種抵押貸款,對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的,而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此,近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”,有的售房廣告標明“提供×成按揭”,即是銀行可以提供給購房者的貸款比例,如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見,一般最高只能提供房價70%的貸款。 在流動性過剩,國家有意收縮流動性的時期,銀行可能會將首付的比例提高,比如2007年9月下旬,中國建設(shè)銀行等一些商業(yè)性銀行,為了解決流動性緊張的問題,將按揭的首付比例提高到了4成。
按揭與抵押貸款不完全相同,對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款,其貸款的目的是為了購買房屋(主要是住宅),并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。
按揭制度是二十世紀九十年代以后在中國興起的一種新型物權(quán)形式,但在大陸當(dāng)前民事立法當(dāng)中并沒有關(guān)于按揭的明確規(guī)定,學(xué)者們對按揭的法律定位也是眾說紛紜、莫衷一是。事實上,按揭是一種不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保的全新物權(quán)形式,中國民法應(yīng)當(dāng)給予按揭合理的法律定位。
“按揭”一詞來源于香港,是英語mortgage的廣東話諧音。作為一項重要制度,西方兩大法系中均有“按揭”的存在,但各自的規(guī)定及運作亦有不少區(qū)別。
在大陸法系,按揭主要是指對于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動產(chǎn)抵押,它相對質(zhì)押(包括動產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押)而存在。英美法中的按揭則較為復(fù)雜,它是指以土地或動產(chǎn)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進行的轉(zhuǎn)移和讓度。按揭的基本意義是:此種擔(dān)??梢源祟悅鶆?wù)或其他義務(wù)的清償或履行而解除,即使存在其他相反的約定。也就是說,按揭本意是指財產(chǎn)中的某種利益為擔(dān)保一定款項的支付或者某種其他債務(wù)的履行而進行的讓與或其他處分。在這種擔(dān)保方式中,債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行而將一定財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時,債權(quán)人可以獲得擔(dān)保財產(chǎn)的所有權(quán)。在實踐中,任何財產(chǎn)都可用作抵押,可以是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,任何實際利益和動產(chǎn)負擔(dān)或設(shè)定負擔(dān)的協(xié)議,在清償債務(wù)和履行義務(wù)后,所設(shè)條件即可廢除,擔(dān)保也即可收回。除此之外,大陸法系抵押關(guān)系成立后,抵押人仍對其抵押物擁有所有權(quán)、占有權(quán)和用益權(quán),僅在其處分或轉(zhuǎn)讓再抵押時將受到阻礙。因為該抵押物再登記簿上已有記錄并不得在登記簿上重復(fù)登記或變更登記。抵押后,抵押人仍可在其抵押物上進行營業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等,除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過強調(diào)對特定財產(chǎn)(按揭物)權(quán)利的轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)的實現(xiàn),同時賦予按揭人以贖回權(quán),以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方的權(quán)利,成為一種在英美法系國家普遍適用的擔(dān)保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同,只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言,按揭包括任何形式的質(zhì)押或抵押,而狹義上的按揭則不包括抵押。
中國大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響,雖然在現(xiàn)行立法中尚未出現(xiàn)“按揭”的字眼,但實際上卻在某種程度上承認了按揭存在的事實。本文擬從中國部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手,給一些地區(qū)實施的“按揭”尋找其合理的法律定位。