半島全媒體首席記者 趙永寶

時(shí)下，商業(yè)銀行和還貸人，正陷入一場(chǎng)存量房貸利率的“剛性博弈”。

什么是存量房貸利率？通俗點(diǎn)說(shuō)，就是已經(jīng)買完了房子，還在還貸的購(gòu)房者的房貸利率。它是與新發(fā)放房貸利率相對(duì)的概念。

中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。然而，2018年到2021年，全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達(dá)到5.7%。隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行，存量房貸顯得“更貴”了，尤其是前兩年貸款的購(gòu)房人，由于房貸利率連續(xù)多輪上漲，不少貸款利率超6%，可以說(shuō)站在了房貸利率“高崗”上。

自7月14日央行首提“存量房貸利率調(diào)整”至今，各家銀行仍無(wú)具體落地措施。銀行原本想保住存量貸款的高利率，可大量站在利率高位的還貸人則使出十八般武藝，尋找減少房貸利息的方式：有的低價(jià)賣房減少負(fù)債，有的卷入提前還款大潮，少量符合條件的辦理了“商轉(zhuǎn)公”，還有的鋌而走險(xiǎn)用低利率消費(fèi)貸置換房貸……有媒體發(fā)社論呼吁：調(diào)整存量房貸利率，不能再拖了！

存量房貸利率何時(shí)走下“高崗”？

8月2日，喜歡吃榴蓮的閻誠(chéng)發(fā)現(xiàn)，寧夏路上的超市里又有了金枕榴蓮，售價(jià)29.8元一斤。

他拿起一個(gè)不大不小的，在旁邊的秤上稱了一下，“不太到5斤……”盤(pán)算一番后，又默默放了回去，“140多元，得買多少菜?。　?/p>

自從2019年背上300多萬(wàn)元的房貸后，閻誠(chéng)一家就過(guò)起了“簡(jiǎn)約版”的生活，處處都要精打細(xì)算。

不過(guò)，最近一個(gè)好消息讓閻誠(chéng)激動(dòng)不已，那就是存量房貸利率有望下調(diào)。就在6月份，青島新發(fā)放房貸利率已開(kāi)始執(zhí)行首套房4%，二套房4.8%。

手握三套房，感覺(jué)哪套都不是我的

2018年9月，37歲的閻誠(chéng)賣掉了自己在黑龍江中路上的一套房子，手握170萬(wàn)元現(xiàn)金。

“當(dāng)錢(qián)存到儲(chǔ)蓄卡里后，很快銀行就聯(lián)系我，幫我升級(jí)了‘白金卡’?！遍愓\(chéng)坦言，當(dāng)時(shí)房子賣在了高點(diǎn)，現(xiàn)在看來(lái)，這種賺錢(qián)效應(yīng)讓他“有點(diǎn)飄了”。

手握大量現(xiàn)金的閻誠(chéng)，面上歡喜心里卻有點(diǎn)焦慮，他擔(dān)心“手里的錢(qián)被通脹稀釋”，于是，又“上車”了。

2019年5月，閻誠(chéng)相中嶗山區(qū)一地鐵上蓋項(xiàng)目，首付110萬(wàn)元出頭，買了一套改善房，總價(jià)350萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，即5.39%，月供14000多元。

這個(gè)月供額度，對(duì)于在青島一知名科技公司供職的閻誠(chéng)來(lái)說(shuō)，還不算吃力。但手里剩余的60萬(wàn)元，還是讓他有點(diǎn)躁動(dòng)。于是，又在某品質(zhì)小區(qū)買了一套“在客廳里就能看到金沙灘”的二手房，88平方米套二房，總價(jià)150萬(wàn)元。這次的貸款利率是上浮15%，即5.63%，月供又多了5000多元。

此前，閻誠(chéng)在城陽(yáng)區(qū)還有一處小套二，是純公積金貸款買的，靠每月公積金就可以覆蓋。至此，前前后后月供到了20000元，手握三套房的閻誠(chéng)苦笑，“都是貸款，你說(shuō)哪套是我的呢？”

背負(fù)起高額月供，閻誠(chéng)一家的日子就像擰發(fā)條一樣，越來(lái)越緊?！吧嘲l(fā)、餐桌椅、茶幾、電視柜、雙層床……都是從閑魚(yú)上淘的，主打一個(gè)二手養(yǎng)家?！遍愓\(chéng)如此調(diào)侃道。

“有一次逛商場(chǎng)遇上辦信用卡的，在得知辦完不用開(kāi)卡后，我一口氣辦了4張。薅羊毛不要錢(qián)?！遍愓\(chéng)說(shuō)，以前沒(méi)有房貸壓力的時(shí)候，自己看都不會(huì)看，而現(xiàn)在，他對(duì)那些露營(yíng)帳篷、章丘鐵鍋等贈(zèng)品真的動(dòng)了心。

閻誠(chéng)從書(shū)架上拿下一本黑色封皮的書(shū)——《如何獲得真正的財(cái)富》，作者是房產(chǎn)投資圈里一位知名大V。曾經(jīng)，書(shū)中的“看房200套”“利率不敏感”等觀念刷新了閻誠(chéng)的認(rèn)知，也讓他有膽量拿170萬(wàn)元去實(shí)現(xiàn)“兩套并發(fā)”。

一位房產(chǎn)投資圈知名大V寫(xiě)的書(shū)，書(shū)中的很多觀點(diǎn)曾經(jīng)刷新了閻誠(chéng)的認(rèn)知。

但現(xiàn)在，閻誠(chéng)覺(jué)得原先的想法跟不上變化了，“最后你才發(fā)現(xiàn)，降低負(fù)債才是王道。”

2022年，閻誠(chéng)把城陽(yáng)區(qū)的房子掛了出去，打算賣掉后填補(bǔ)一下房貸窟窿。不過(guò)歷經(jīng)多次降價(jià)，依然沒(méi)有找到買家，他只好先賣掉了一個(gè)車位——13.5萬(wàn)元，暫時(shí)緩解了一下生活的壓力。

今年7月中旬，得知存量房貸利率有望下調(diào)的消息，閻誠(chéng)欣喜不已，第一時(shí)間聯(lián)系了自己的個(gè)貸經(jīng)理，但對(duì)方告訴他“暫未接到正式通知”。

8月2日，閻誠(chéng)打開(kāi)手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)，自己于2019年5月貸的一筆245萬(wàn)元房貸，至今還剩下223萬(wàn)元本金。歷經(jīng)多次降息后，貸款利率由原來(lái)的5.39%降至現(xiàn)在的4.89%。

閻誠(chéng)計(jì)算過(guò)，如果他的這筆存量房貸利率能降到4%，那么月供數(shù)額將由現(xiàn)在的14233元，降至13094元?！皟H這一筆貸款，一個(gè)月就能省下一千多元！”

貸款還有90萬(wàn)，房子卻只能賣80萬(wàn)

和閻誠(chéng)一樣，曾有多年二手房從業(yè)經(jīng)歷的郭向東，同樣感到壓力山大。

7月初，一位視頻博主在社交平臺(tái)發(fā)布了一條“免費(fèi)贈(zèng)房”信息：“我妻子5年前在鄭州金水區(qū)曼哈頓購(gòu)買了一套房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為118萬(wàn)元，貸款90萬(wàn)元，已還5年貸款?，F(xiàn)在房子要出售，免費(fèi)贈(zèng)送。只要過(guò)戶，直接過(guò)戶給你，你直接還房貸就行……這套房子面積為69平方米?！?/p>

一位視頻博主在社交平臺(tái)上發(fā)布的免費(fèi)送房信息。

“如果有人要，我的房子也可以送。”郭向東說(shuō)得毫不猶豫。他2019年初在城陽(yáng)南一小區(qū)買了套總價(jià)140萬(wàn)元的二手房，首付40萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，月供6500元。如今4年過(guò)去，還背著90多萬(wàn)元的貸款，而現(xiàn)在這套房子最多只能賣到80萬(wàn)元。

“首付跌沒(méi)了，剩下的貸款比總價(jià)還高，如果有人愿意還貸，當(dāng)然可以送?！惫驏|苦笑道。

二手房交易軟件顯示，郭向東購(gòu)房的城陽(yáng)一小區(qū)不少房子掛牌價(jià)已降至80多萬(wàn)元。

然而，這還不是最讓郭向東苦惱的。

早在2018年底，郭向東在水清溝片區(qū)購(gòu)買了一套90平方米小套三?！斑@套房子貸款190萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的利率是6.3%左右，月供12000多元。”郭向東說(shuō)，兩套房子的月供加起來(lái)奔兩萬(wàn)元去了。

郭向東從事二手房中介生意，前幾年行情好的時(shí)候攢下了點(diǎn)錢(qián)，這個(gè)月供數(shù)額，當(dāng)時(shí)對(duì)他來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大壓力。

郭向東居住的城陽(yáng)某小區(qū)樓房外景。（受訪者供圖）

2020年，突如其來(lái)的疫情加上樓市調(diào)控政策的影響，二手房市場(chǎng)幾乎“冰凍”，郭向東無(wú)奈關(guān)掉了自己的中介店鋪，拿出30萬(wàn)元，和朋友干起了裝修。

“第一年陸陸續(xù)續(xù)回了點(diǎn)賬，到第二年就基本沒(méi)有回錢(qián)了?！惫驏|說(shuō)，一年24萬(wàn)元的月供，很快把他的家底掏空了。他這兩年，用一個(gè)詞概括就是“拆東墻補(bǔ)西墻”。

裝修沒(méi)什么客戶，郭向東便用私家車跑起了網(wǎng)約車，“但也不是長(zhǎng)久之計(jì)，跑了四五個(gè)月便不跑了。”最后實(shí)在沒(méi)招的郭向東，干脆把車抵押了出去。

2022年4月，青島調(diào)整限售政策，二手房“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年即可上市交易”，郭向東立馬把水清溝的套三房掛了出去。

“我掛的價(jià)格很低，是整個(gè)小區(qū)里同戶型最低的?！惫驏|沒(méi)想到，即便是這樣，房子也掛了半年，直到2022年10月才賣出去?！百u了230萬(wàn)元，還完貸款和墊資費(fèi)，只剩下20萬(wàn)元?！惫驏|用剩下的錢(qián)還了信用卡和欠朋友的錢(qián)，又是兩手空空了。

郭向東調(diào)侃自己，是站在了房?jī)r(jià)和利率雙重高位上的“大冤種”。

正如一名房產(chǎn)中介總結(jié)的，樓市景氣的時(shí)候，大家排著隊(duì)買房，“能貸300萬(wàn)，不貸200萬(wàn)；能貸30年，不貸20年”，利率5%～6%也不覺(jué)得貴，“慢慢還，不著急”。但現(xiàn)在不一樣，大家發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)不漲，賺錢(qián)更難，手里有錢(qián)，還是提前還貸吧。

8月1日預(yù)約提前還款，已經(jīng)排到11月初

和朋友聚會(huì)時(shí)，30歲的衣建梅發(fā)現(xiàn)，“以前都是看誰(shuí)賺得多，房子多；而現(xiàn)在則是看誰(shuí)貸款少，壓力小?！?/p>

一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，從去年開(kāi)始，隨著貸款利率下調(diào)，越來(lái)越多的年輕人走向了提前還貸的路，衣建梅便是其中一位。

2021年11月，衣建梅從興業(yè)銀行貸了43萬(wàn)元，在惜福鎮(zhèn)片區(qū)買了套82平方米的套二房，總價(jià)78萬(wàn)元。

衣建梅居住的小區(qū)，從陽(yáng)臺(tái)上向南望去是一大片桃園。（受訪者供圖）

“當(dāng)時(shí)是按照家庭二套房貸的款，利率是5.6%多一點(diǎn)，今年降到了5.3%?！币陆犯嬖V記者，隨著房貸利率不斷走低，自己越來(lái)越覺(jué)得不劃算，便想盡辦法提前還款。正巧衣建梅的老公換了工作，去年開(kāi)始需要長(zhǎng)期出差，家里兩輛車便顯得有點(diǎn)多余。于是，他們便賣掉了其中一輛，打算拿出10萬(wàn)元提前還貸。

今年5月，衣建梅跟個(gè)貸經(jīng)理聯(lián)系后，去銀行填個(gè)了表，半個(gè)月左右就完成扣款了?！拔疫€專門(mén)研究了合同，上面寫(xiě)著有違約金，但還的時(shí)候工作人員告訴我說(shuō)不收違約金?！?/p>

一次還上10萬(wàn)元后，衣建梅的月供從三千三四，降到了兩千三四。

衣建梅的辦理流程算是非?？斓?。8月1日，興業(yè)銀行青島分行的一名工作人員表示，“我們行不用排隊(duì)，不用預(yù)約，準(zhǔn)備好錢(qián)，過(guò)來(lái)填個(gè)表，大約7個(gè)工作日就完成扣款?！痹摴ぷ魅藛T還提醒，因?yàn)?1日是扣月供日，還款人盡量選擇在15日之前，或者21日以后去辦理。

和衣建梅一樣申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的人還有很多，當(dāng)中不少人還在繼續(xù)等待銀行通過(guò)審批，有的還在排隊(duì)預(yù)約的路上。

同日，建設(shè)銀行李滄支行的一名個(gè)貸經(jīng)理透露，“目前還款量比較大，如果走線下預(yù)約的話，已經(jīng)約到11月6日了，線上搶額度可能9月份就能扣款，但線上比較難搶?！?/p>

隨后，從中信銀行青島延安三路支行、工商銀行青島分行李滄二支行、青島銀行福州路支行收到的消息是，還款人均可登錄手機(jī)銀行預(yù)約提前還款，但完成扣款時(shí)間分別為1個(gè)月、兩個(gè)月、3個(gè)月。

解蕾的房子建于2009年，但小區(qū)環(huán)境依然不錯(cuò)。（受訪者供圖）

和衣建梅一樣，“85后”姑娘解蕾在去年就選擇了提前還款，不同的是，她的還款不是迫于房貸壓力，而是“趕潮流”。

解蕾的這套房子位于雙山片區(qū)，是一套76平方米的套二房。她2009年購(gòu)買，2011年交房，貸了50萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)正趕上利率低點(diǎn)——7折。

“月供只有兩千多，租出去也能覆蓋了?！钡饫僮罱K還是決定一次性還掉，無(wú)貸一身輕。

從“有錢(qián)沒(méi)錢(qián)也要買個(gè)房子”，漸漸變成了“有錢(qián)沒(méi)錢(qián)也要爭(zhēng)取提前還貸”，自降杠桿，縮減負(fù)債，正在成為年輕購(gòu)房人的一種“新時(shí)尚”。

一組來(lái)自央行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，但上半年新增的住戶中長(zhǎng)期貸款只有1.46萬(wàn)億元，創(chuàng)下了近5年新低。

貸款買房的人，斷崖式下降；提前還款的人，與日俱增。面對(duì)一大批人提前還貸，銀行正面臨降低存量房貸利率留住這部分客戶或是徹底失去這部分客戶的選擇。

“支持和鼓勵(lì)”變“指導(dǎo)”，“腳步聲”越來(lái)越近了

降低存量房貸利率，呼聲有多高？

7月中旬，一組樂(lè)有家研究中心的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于當(dāng)前能促進(jìn)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)，受訪者最希望能降低存量房貸利率，占比達(dá)到28%；其次才是降首付比例，占比21%。

實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)機(jī)，發(fā)生在7月14日。

這一天，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

18天后，央行再次明確表態(tài)。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議指出，要落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月4日，在國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾再次回應(yīng)了降息降準(zhǔn)問(wèn)題，“未來(lái)還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

值得注意的是，最近兩次關(guān)于存量房貸利率的說(shuō)法，由7月份的“支持和鼓勵(lì)”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，兩個(gè)詞組背后的意思完全不一樣。就前者來(lái)說(shuō)，銀行是有選擇權(quán)的，全憑銀行意愿。但銀行本身是沒(méi)有這個(gè)意愿的，因?yàn)檫@一調(diào)整動(dòng)了銀行的“奶酪”，壓縮了其利潤(rùn)空間。

而后者的“指導(dǎo)”就不一樣了。也就是說(shuō)，銀行必須拿出誠(chéng)意讓利，在央行“指導(dǎo)”下來(lái)做這件事。尤其是在“促銷費(fèi)”的大背景下，下調(diào)存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大居民消費(fèi)的意愿和能力。

8月3日，“第一個(gè)吃螃蟹的城市”來(lái)了——鄭州發(fā)布了穩(wěn)樓市15條新政，其中最亮眼的便是，“鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

北京市民從中國(guó)人民銀行辦公樓前路過(guò)。8月1日，央行會(huì)議指出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。視覺(jué)中國(guó)供圖

事實(shí)上，自7月以來(lái)，中央及各相關(guān)部委對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整持續(xù)發(fā)聲。

7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月27日新華社報(bào)道顯示，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

隨后，從7月29日到7月31日，北京、深圳、廣州、上海四大一線城市的住建部門(mén)紛紛表態(tài)：將更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一線城市購(gòu)房政策全國(guó)最嚴(yán)，當(dāng)前釋放放松信號(hào)，對(duì)其以及全國(guó)都有積極的作用。

有分析師測(cè)算，當(dāng)前存量房貸的規(guī)模高達(dá)38.8萬(wàn)億元。如此大體量，如果能降，該會(huì)怎么操作呢？

從業(yè)界的解讀可以發(fā)現(xiàn)，按照央行給出的指引，存量房貸利率調(diào)整大致有兩種做法：

一種是直接降，即銀行和借款人通過(guò)自主協(xié)商變更合同條款；一種是間接降，即貸款以新?lián)Q舊，銀行對(duì)借款人發(fā)放新的、利率較低的貸款，并且新的貸款可用來(lái)替換借款人手中舊的、利率較高的貸款，而且貸款置換原則上應(yīng)限于本行。

那么，青島的存量房貸利率政策有沒(méi)有變化？

8月1日，包括工行、建行、興業(yè)、中信等多家銀行均表示，暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件，仍按原有的合同利率來(lái)執(zhí)行房貸利率。

建設(shè)銀行青島李滄支行一名個(gè)貸工作人員回復(fù)：“已經(jīng)關(guān)注到相關(guān)消息，但是尚未接到政策執(zhí)行的通知，我們也問(wèn)過(guò)上級(jí)，都在等總行文件?！?/p>

青島銀行福州路支行個(gè)貸部工作人員表示，“目前沒(méi)有相關(guān)計(jì)劃，如果有消息，肯定會(huì)通知客戶，最起碼會(huì)發(fā)送短信?！?/p>

興業(yè)銀行青島分行一名個(gè)貸經(jīng)理在回復(fù)“尚未接到相關(guān)通知”的同時(shí)，表達(dá)了自己的判斷，“應(yīng)該是四大國(guó)有銀行先有動(dòng)作，股份制商業(yè)銀行才能有動(dòng)作。”

放眼全國(guó)，是否會(huì)有破冰之舉？

就在兩周前，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，該行對(duì)媒體表示，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并未大量推廣。

再早前的7月21日，常州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，常州市部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率。不過(guò)，該報(bào)道隨后刪除了“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”內(nèi)容。對(duì)于常州市是否有銀行同意下調(diào)存量房貸利率，當(dāng)?shù)囟嗉覈?guó)有大行、股份行、城商行均回應(yīng)：目前尚未收到有關(guān)正式通知或文件。

實(shí)際上，存量房貸利率調(diào)低的政策并非先例。早在2008年10月，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)需求下滑，央行發(fā)文宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限，由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍變?yōu)?.7倍。根據(jù)2008年的操作，當(dāng)時(shí)在央行宣布新政后，部分銀行2009年初才做出調(diào)整，從政策提出到落地仍需一段時(shí)間。

不過(guò)，調(diào)整存量房貸利率的“腳步聲”真的越來(lái)越近了。

（應(yīng)受訪者要求，本文人物均為化名）