上海市住房公積金個人住房貸款管理辦法

(經上海市住房公積金管理委員會第五十四次會議審議通過)

第一章 總則

第一條為支持職工基本住房消費，規(guī)范住房公積金個人住房貸款管理，有效防范和控制貸款風險，根據國務院《住房公積金管理條例》、《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》等規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的住房公積金個人住房貸款(以下簡稱公積金貸款)，是指運用住房公積金向在本市行政區(qū)域內購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的貸款。

第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內公積金貸款的管理，包括純公積金貸款、組合貸款中的公積金貸款部分、住房公積金個人住房貼息貸款(以下簡稱貼息貸款)等其他形式的公積金貸款。

第四條借款人申請辦理公積金貸款應當遵循平等自愿、誠實信用、依法合規(guī)的原則。

第五條公積金貸款管理應當遵循公開透明、公平公正、風險可控、高效便民的原則。

第六條上海市住房公積金管理委員會(以下簡稱市公積金管委會)是本市公積金貸款政策制定和重大事項的決策機構，負責確定差別化住房公積金貸款政策及影響貸款額度的參數(shù)設置、審議住房公積金呆壞賬核銷、貼息貸款、資產證券化等重要事項、審批商業(yè)銀行或者專業(yè)服務機構承辦公積金貸款業(yè)務的資格以及國家和本市規(guī)定的其他職責。

第七條上海市公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)是本市公積金貸款的管理機構，負責執(zhí)行市公積金管委會各項決定及授權事項、組織實施公積金貸款業(yè)務、承擔公積金貸款風險以及國家和本市規(guī)定的其他職責。

市公積金中心應當建立有效的公積金貸款管理機制，制定公積金貸款管理制度及操作規(guī)范，建立健全風險管控體系，實施公積金貸款全流程管理。

第八條承辦公積金貸款業(yè)務的商業(yè)銀行或者專業(yè)服務機構(以下統(tǒng)稱受托機構)需符合國家和本市的規(guī)定條件并經市公積金管委會審批通過。

市公積金中心應當與受托機構簽訂書面委托協(xié)議，明確雙方權利、義務和責任，并對受托機構業(yè)務辦理情況進行監(jiān)督考核。

第二章 貸款對象與條件

第九條公積金貸款的對象為正常繳存住房公積金的職工，包括在本市繳存住房公積金的個體工商戶及其雇用人員、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員(以下統(tǒng)稱個人繳存者)，及在外省市繳存住房公積金的職工(不包括個人繳存者)。

第十條借款人應當同時符合以下條件：

(一)符合國家及本市房地產調控政策規(guī)定的條件;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)已支付不低于規(guī)定比例的首付款資金;

(四)當前連續(xù)足額繳存住房公積金達到規(guī)定期限，且沒有未終止的住房公積金提取約定(包括但不限于住房公積金提取還貸約定、住房公積金提取支付租金約定及其他住房消費提取約定等);

(五)具有良好的信用記錄與還款意愿;

(六)具有穩(wěn)定合法的經濟收入來源和償還貸款本息的能力，且借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務或者可能影響公積金貸款償還的其他債務;

(七)必須是購買、建造、翻建、大修本市住房的產權人并能夠提供購買、建造、翻建、大修的相關合同或者證明文件、身份證明、首付款證明及符合規(guī)定的其他材料;貸款用途為購房的，所購買的房屋必須為本市具有所有權的自住住房;

(八)能夠提供市公積金中心認可的擔保方式;

(九)符合市公積金管委會規(guī)定的其他條件。

前款第(三)、(四)項中的首付款資金規(guī)定比例和規(guī)定期限由市公積金管委會制定后公布執(zhí)行。

第十一條共同借款人應當為借款人的配偶、父母、子女。

購買共有產權保障住房的，除前款規(guī)定的對象外，共同產權人也可作為共同借款人。

共同借款人應當符合本辦法第十條第一款除第(七)、(八)項外的其他全部條件。

共同借款人應當承擔償還公積金貸款的連帶責任。

第十二條公積金貸款支持購買本市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的繳存職工家庭。市公積金中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放公積金貸款。

第十三條借款人和共同借款人均實行貸款次數(shù)限制。

貸款次數(shù)限制規(guī)則由市公積金中心擬訂并經市公積金管委會審議通過后公布執(zhí)行。

第十四條外省市繳存住房公積金的職工在本市申請公積金貸款的，需同時滿足本市公積金貸款條件及市公積金管委會規(guī)定的其他條件。

第十五條借款申請人有下列情形之一的，不予貸款：

(一)中國人民銀行征信中心個人信用報告中的信貸交易行為存在當前逾期尚未償還的;

(二)最近5年存在連續(xù)6期(含)或累計超過12期(含)的逾期記錄;

(三)被納入失信被執(zhí)行人名單的;

(四)存在提供虛假資料、虛假承諾等情形的;

(五)最近3年內因以偽造合同、出具虛假證明、編造虛假租賃等手段騙提套取住房公積金被納入市公積金中心個人嚴重失信行為名單的，或者最近5年內因以欺騙手段違法獲得住房公積金貸款被納入市公積金中心個人嚴重失信行為名單的;

(六)存在其他可能影響公積金貸款安全情形的。

第十六條市公積金中心應當與中國人民銀行、房屋管理部門、民政部門、個人征信管理部門等相關部門實現(xiàn)信息共享，高效開展貸款條件的認定工作。

第三章 貸款額度、期限和利率

第十七條每戶家庭公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準：

(一)不高于按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數(shù)與補充住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數(shù)確定的貸款限額;

(二)不高于扣除規(guī)定比例首付款資金后剩余的房屋總價款;

(三)不高于按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額;

(四)不得高于本市家庭或者個人最高貸款限額，其中，最高貸款限額與累計繳存時間及信用狀況相關;

(五)影響貸款額度的其他因素。

第十八條市公積金中心應當根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過30年，且不長于借款人法定退休后5年。

計算共同借款人貸款額度時使用的貸款期限，不得超過按借款人條件確定的最長貸款期限。

第十九條公積金貸款利率按照中國人民銀行公布的利率和差別化住房公積金貸款政策執(zhí)行。

貸款期限在1年(含)以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息，合同利率不調整;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于利率調整的次年1月1日起，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。

第二十條本辦法第十七條中的公積金賬戶存儲余額倍數(shù)、首付款比例、還款能力計算公式、家庭和個人最高貸款限額，由市公積金管委會根據房地產市場調控方向、本市住房消費水平、社會人均收入情況、住房公積金流動性情況及風險管理的要求等綜合確定后公布執(zhí)行。

第四章 貸款擔保

第二十一條公積金貸款擔保方式以抵押為主，借款申請人應當將購買、建造、翻建、大修的自住住房產權進行抵押。

市公積金中心可根據借款人和抵押物的實際情況要求追加抵押、保證或者質押。

第二十二條當出現(xiàn)以下情形時，市公積金中心可要求借款人追加擔保：

(一)借款人所購房屋為期房，應當由開發(fā)商提供階段性擔保或者提供市公積金中心認可的其他保證擔保;

(二)曾發(fā)生過貸款或者信用卡等借款行為逾期，但申請公積金貸款前已還清;

(三)因借款合同變更造成還款能力下降，可能影響公積金貸款償還的;

(四)市公積金中心認定的其他情形。

第二十三條公積金貸款擔保范圍包括貸款本金、利息、罰息、復利和為實現(xiàn)債權所需的費用。

第二十四條擔保方式為抵押的，應當符合以下規(guī)定：

(一)市公積金中心為第一順位抵押權人;

(二)借款人以所購買、建造、翻建、大修的住房作為抵押的，必須以住房價值全額用于貸款抵押;

(三)抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向本市不動產權屬登記部門辦理抵押登記手續(xù)。

第二十五條擔保方式為保證的，應當符合以下規(guī)定：

(一)保證人應當為擁有良好信用資質的法人，具有代為償還全部貸款本息的能力，并符合市公積金中心規(guī)定的其他條件;

(二)保證人為公積金貸款提供擔保時，應當與市公積金中心、受托銀行簽訂書面合同，提供承擔連帶責任的保證。

第二十六條擔保方式為質押的，應當符合以下規(guī)定：

(一)本辦法所稱質押為權利質押，出質人可以是借款人，也可以是第三人;

(二)出質人必須提供市公積金中心認可的有價證券作為質物;

(三)采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，生效日期按國家的相關規(guī)定執(zhí)行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十七條市公積金中心在貸款發(fā)放前應當對抵押物、質物的權屬和價值以及實現(xiàn)抵押權、質權的可行性、保證人的償還能力進行嚴格審查;在擔保期內應當加強對抵押物、質物和保證人的管理，定期檢查，防范風險。

第五章 貸款程序

第二十八條符合本辦法第十條規(guī)定的借款申請人可向公積金貸款受理網點提出借款申請。借款申請人應當按要求提供真實完整的申請材料，并配合貸款調查和審核。

第二十九條受理網點對符合條件、材料齊全的借款申請應當予以受理;借款申請人不符合貸款條件或者申請材料不齊全，受理網點可以不予受理，但需告知借款申請人原因。

受理網點應當對借款申請人提交的材料進行審核并將審核通過的借款申請?zhí)峤恢潦泄e金中心審批。

第三十條市公積金中心應當結合借款申請人的收入、債務、信用記錄、貸款用途、擔保情況等，對借款申請人的償還能力、信用狀況、風險程度等進行全面評估。

市公積金中心應當在國家規(guī)定期限內完成貸款審批，并通知借款申請人審批結果。

第三十一條貸款審批通過后，借款申請人應當與市公積金中心簽訂書面借款合同，并在相關條款中明確擔保事項。借款合同須面簽，保證借款申請人借款意愿的真實性。

第三十二條借款申請人應當根據借款合同的約定辦理擔保手續(xù)，并將權屬清晰、真實有效的房屋他項權證和其他符合擔保落實條件的相關擔保文件交至受理網點。

第三十三條對已落實市公積金中心認可的擔保且符合其他放款條件的借款申請，商業(yè)銀行應當按照借款合同約定將貸款資金支付給借款人交易對象，并及時通知借款人貸款發(fā)放的結果。

第六章 貸款償還

第三十四條借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還公積金貸款本息。

第三十五條公積金貸款的還款方式包括：

(一)貸款期限在1年(含)以內的，實行到期一次還本付息，利隨本清;

(二)貸款期限在1年以上的，實行按月等額本息還款法或者等額本金還款法償還貸款本息;

(三)市公積金中心認可的其他還款方式。

第三十六條借款人可根據借款合同約定提前償還部分或者全部貸款本息。

第三十七條借款人未按借款合同約定的期限償還貸款的，應當按借款合同約定或者國家有關規(guī)定支付罰息和復利等。

第三十八條受托銀行應當根據借款人的需要為其出具本人的還款明細、貸款結清證明等有關貸款還款信息的證明。

第三十九條除使用自有資金償還貸款外，借款人可以提取本人住房公積金用于償還個人住房貸款。

第四十條在提取本人住房公積金賬戶存儲余額償還個人住房貸款不足時，借款人可以提取其配偶、父母和子女的住房公積金賬戶存儲余額用于償還貸款。

償還共有產權保障住房貸款的，借款人還可以提取兄弟姐妹的住房公積金賬戶存儲余額用于償還貸款。

提取非借款人本人住房公積金賬戶存儲余額的，需征得非借款人本人的書面同意。

第四十一條借款人及其配偶、共同借款人的住房公積金賬戶存儲余額優(yōu)先用于償還公積金貸款，公積金貸款未結清前，不得進行其他用途的住房公積金提取;其他非借款人在提取償還貸款協(xié)議未終止前，不得進行其他用途的住房公積金提取。

第四十二條當借款人未按借款合同約定的期限償還公積金貸款的，市公積金中心可根據合同約定扣劃借款人和共同借款人的住房公積金賬戶存儲余額用于償還公積金貸款本息，直至貸款正常歸還為止。

第七章 合同的變更和終止

第四十三條公積金借款合同需要變更的，必須經債權人、債務人、擔保人協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

第四十四條公積金借款合同變更包括以下類型：

(一)借款人變更;

(二)共同借款人變更;

(三)抵押人變更;

(四)抵押物變更;

(五)還款方式變更;

(六)借款期限變更;

(七)市公積金中心批準的其他變更類型。

第四十五條因離婚、死亡等法定原因需要變更借款人的，滿足規(guī)定條件的新借款人可申請進行借款人變更，有擔保合同的，還應當進行擔保變更。

第四十六條因離婚、死亡等法定原因，借款人可申請減少共同借款人，有擔保合同的，還應當進行擔保變更。

第四十七條借款人和共同借款人以外的抵押人因故需要變更的，在征得全體抵押人同意后，可申請變更。

第四十八條發(fā)生以下情形之一的，借款人可申請抵押物變更：

(一)借款人因房屋質量問題要求開發(fā)商換房，所換房屋屬同一小區(qū)，且房價基本相等的;

(二)抵押物所在街道、樓牌號名稱發(fā)生變化的;

(三)抵押物建筑面積、相應的土地使用面積發(fā)生變化的;

(四)因市政規(guī)劃等原因需要拆遷的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十九條借款期限在1年以上的，借款人可根據借款合同約定申請借款期限變更。

第五十條發(fā)生以下情形之一的，借款人可以申請貸款期限延長，但延長后的剩余貸款期限不得超過借款人法定退休年齡后的5年以及根據房屋特征確定的最長貸款期限：

(一)借款人連續(xù)失業(yè)兩年以上或者借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人還款能力下降的;

(二)因發(fā)生第四十五條規(guī)定情形，新借款人還款能力不如原借款人的。

第五十一條發(fā)生以下情形之一的,借款人可以申請貸款期限縮短,但縮短后的剩余借款期限不得低于變更申請時按其年還款能力計算得出的最低貸款年限:

(一)借款人部分提前還款后需縮短貸款期限的;

(二)市公積金中心批準的其他情形。

第五十二條經市公積金中心的審核同意，借款人可根據擔保合同的約定進行擔保合同變更，未經市公積金中心同意進行的擔保合同變更無效。

第五十三條保證人失去擔保資格和能力，或者發(fā)生合并、分立、破產時，借款人應當變更保證人并重新辦理擔保手續(xù)。

第五十四條借款人按借款合同約定履行全部還款義務后，抵押物或者質物返還抵押人或者出質人，借款合同終止。

第八章 貸后管理

第五十五條市公積金中心應當采取有效方式對貸款使用情況、借款人的還款能力和履約情況、擔保物權及保證人變化等情況進行跟蹤檢查和監(jiān)控分析，對風險隱患進行監(jiān)控、預警、核查，確保貸款資產安全。

第五十六條對于逾期未收回的貸款，市公積金中心應當及時采取催收、訴訟、處置抵質押物等有效措施保全債權。

第五十七條借款人應當接受市公積金中心對其貸款使用情況、還款能力、擔保狀況變化等情況的監(jiān)督核查，及時告知市公積金中心發(fā)生的可能影響貸款償還的事件，并配合市公積金中心采取的相關債權保全措施。

第五十八條市公積金中心應當實行貸款資產風險分類管理，對于出現(xiàn)損失的貸款，根據相關政策進行認定、核查，符合貸款核銷政策的，應當在履行規(guī)定程序后辦理貸款核銷手續(xù)。

核銷后的公積金貸款應當賬銷案存，繼續(xù)做好資金回收工作。

第五十九條市公積金中心應當將公積金貸款審核、發(fā)放、回收過程中產生的貸款檔案(包括紙質文檔及電子文檔)及時進行接收、整理，并根據國家相關規(guī)定規(guī)范移交、歸檔、保管、銷毀等事項。

第六十條貸款已結清的，檔案保管期限應當按國家規(guī)定年限妥善保管;貸款逾期未收回和呆賬核銷的貸款檔案要永久保管。

第九章 流動性管理

第六十一條市公積金中心應當建立和貸款業(yè)務模式及流動性風險狀況相適應的流動性管理框架，在合法合規(guī)的基礎上綜合運用市場化融資渠道，加強貸款發(fā)放資金的管理，最大程度地降低流動性風險，維護繳存職工的貸款權益。

第六十二條報經市公積金管委會批準，市公積金中心可使用已發(fā)放未結清的公積金貸款資產在金融市場上發(fā)行資產支持證券、公積金貸款轉商業(yè)貸款等市場化方式籌措資金，用于滿足本市繳存住房公積金職工的基本住房貸款需求。

第六十三條報經市公積金管委會批準，市公積金中心可與商業(yè)銀行合作開展貼息貸款，由商業(yè)銀行以自有資金向借款人發(fā)放貸款，借款人按照公積金貸款利率進行償還，滿足本市繳存住房公積金職工的基本住房貸款需求。

市公積金中心享有對貼息貸款的置換權利，可根據流動性管理要求及本地房地產市場等情況報經市公積金管委會批準后將貼息貸款置換為公積金貸款，商業(yè)銀行應當配合市公積金中心進行貼息貸款置換，并按照貼息貸款合同約定在置換完成后及時告知借款人。

第六十四條當住房公積金個貸率超過流動性風險警戒值，在市公積金中心采取了第六十二條、第六十三條的措施后，流動性風險仍未緩解的，應當及時公告或者告知借款申請人貸款發(fā)放將輪候，并公布貸款輪侯規(guī)則。

貸款輪候規(guī)則由市公積金中心擬訂，報市公積金管委會批準后公布執(zhí)行。