看上一套房子

地段好 價格香

可交完錢后才知道

這套房已經(jīng)被司法查封

根本無法過戶

告到法院一調(diào)查

好家伙

上當(dāng)?shù)娜瞬恢挂粋€

所購房屋無法過戶

購房者將賣家告上法庭

2019年，上海市靜安區(qū)，李女士通過中介看中了黃某出售的房屋，房屋的位置和價格都讓人滿意，她很快便與黃某簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，并先后支付了購房款127萬余元。

但李女士并不知情的是，黃某此前已將這套房屋抵押給一家小額貸款公司，貸款所得百余萬元均用于歸還自己的個人債務(wù)。此后，因黃某無法歸還小額貸款公司貸款，房屋被人民法院司法查封導(dǎo)致無法過戶。李女士與黃某交涉多次，黃某既無法辦理過戶，也因房款已被自己挪用償還個人其他債務(wù)及日常開銷而無法返還。“錢房兩空”的李女士無奈將黃某訴至上海市靜安區(qū)法院。

法院：賣家隱瞞事實一房多賣

其行為構(gòu)成合同詐騙罪

上海市靜安區(qū)法院受理該起房屋買賣合同糾紛案件后，發(fā)現(xiàn)涉案房屋竟然已涉及3起房屋買賣糾紛，訴訟標(biāo)的額已超過200萬元，因黃某有經(jīng)濟犯罪嫌疑，故將相關(guān)案件材料移送公安機關(guān)。

2023年10月，檢察機關(guān)指控黃某犯合同詐騙罪，向上海市靜安區(qū)法院提起公訴。

上海市靜安區(qū)法院經(jīng)審理查明，2019年11月至2022年10月期間，被告人黃某隱瞞涉案房屋被抵押、被查封等事實，先將涉案房屋出售給李女士且并未履約過戶，后又與6名購房者簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或買賣合同或購房定金合同等，收取購房款或購房定金共計234萬元。

上海市靜安區(qū)法院認(rèn)為，黃某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，依法判處黃某有期徒刑十年，并處罰金和退賠違法所得。

法官：買賣房屋需謹(jǐn)慎

法律風(fēng)險要注意

一、“一房七賣”，民事欺詐還是合同詐騙要分清

司法實踐中，“一房多賣”如何區(qū)分民事欺詐行為與合同詐騙犯罪，關(guān)鍵看是否具有“非法占有的目的”，即賣房人是否有使用欺詐手段非法占有他人錢款的意圖。民事欺詐主要是在買賣過程中，后來者愿意用更高的價格買房，賣房人為了獲得更多的經(jīng)濟利益，通過欺騙行為將房屋進行重復(fù)買賣。而合同詐騙犯罪則是賣房人以出售房屋為幌子，使用虛構(gòu)事實、隱瞞真相的欺詐手段，將他人的購房款占為己有。

本案中，黃某隱瞞房屋的真實情況，先后與7名購房者簽訂了協(xié)議或者合同，通過欺騙行為使這些房屋買受人信以為真，“自愿”地將購房款交付給黃某，其得到房款之后用于償還個人債務(wù)和日常開銷。在交易過程中，黃某又多次編造了各種理由搪塞房屋買受人，拖延交付房屋，而且黃某在案發(fā)后無其他資產(chǎn)，債臺高筑，無歸還錢款的可能性。

綜上，本案中黃某非法占有的目的非常明顯，在簽訂、履行合同過程中，黃某騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額特別巨大，故認(rèn)定黃某構(gòu)成了合同詐騙罪而不是民事欺詐。

二、購買二手房，“產(chǎn)調(diào)”信息要查詢

本案中，被害人李女士等購房者均沒有查詢產(chǎn)權(quán)信息，僅聽信了黃某單方面對于房屋產(chǎn)權(quán)的保證，就簽訂了相應(yīng)的購房合同，此類情況在二手房買賣中時有發(fā)生。

購房者在擬購買二手房屋時應(yīng)做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查詢相關(guān)的房地產(chǎn)抵押狀況信息、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息（如查封）等，如發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)被抵押等情況，應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂購房合同，可較為有效地避免出現(xiàn)類似“房財兩空”的被動局面。具體而言，購房者可以前往房屋所在地的不動產(chǎn)登記事務(wù)中心或房地產(chǎn)交易中心查詢相應(yīng)產(chǎn)權(quán)信息；也可以要求出賣人通過網(wǎng)上政務(wù)服務(wù)平臺查詢其名下房產(chǎn)情況。

三、房屋如涉抵押，法律風(fēng)險要注意

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人是可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，全國各地也陸續(xù)出臺了“帶押過戶”的政策，這的確促進了房地產(chǎn)的交易活力，也提升了二手房的交易效率。與此同時，廣大購房者要注意，雖然“抵押房”已經(jīng)不存在過戶問題，但房屋上的抵押權(quán)仍然存在，是否同意“帶押過戶”也是買受人需要慎重考慮的問題。

如雙方約定需要在過戶前滌除抵押權(quán)的，建議買受人做好資金監(jiān)管措施或與出賣人協(xié)商一致，在征得抵押權(quán)人同意的情況下，由買受人將購房款直接交付至抵押權(quán)人處，確?！皩？顚Ｓ谩?，及時辦理抵押注銷手續(xù)，避免買受人支付的款項被出賣人挪作他用。

四、締約需謹(jǐn)慎，雙方義務(wù)要明確

部分房屋買賣合同格式文本中包含“出賣人已向買受人告知房屋產(chǎn)權(quán)狀況，買受人對上述房屋產(chǎn)權(quán)狀況充分了解，自愿購買”等類似條款，如買受人未實際查閱擬購買房屋的產(chǎn)權(quán)信息，對于存在上述條款的合同謹(jǐn)慎簽約，以免對買受人的后續(xù)維權(quán)過程產(chǎn)生不利的影響。

同時，建議在合同中明確約定購房款的支付進度和出賣方的過戶、交房等相應(yīng)義務(wù)，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照時間節(jié)點履行手續(xù)。出賣人若拖延辦理過戶、交房等手續(xù)，則買受人可以根據(jù)合同約定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國刑法》

第二百二十四條

有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)：

（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；

（二）以偽造、變造、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的；

（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的；

（四）收受對方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財產(chǎn)后逃匿的；

（五）以其他方法騙取對方當(dāng)事人財物的。

《中華人民共和國民法典》

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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來源｜CCTV今日說法