對(duì)于大部分普通家庭，買(mǎi)房都是通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，只需付個(gè)首付，每月還房貸即可，這樣可以緩解很大經(jīng)濟(jì)壓力。

但是在生活中免不了會(huì)出現(xiàn)一些急需用錢(qián)的情況，房屋抵押貸款是我們不多的選擇。

那么對(duì)于房貸未還清的房子可以進(jìn)行抵押貸款嗎？

經(jīng)典案例

張老板經(jīng)營(yíng)著一家超市，臨近年末，急需一筆錢(qián)周轉(zhuǎn)，但他手上沒(méi)有這么多現(xiàn)金。

張老板聽(tīng)說(shuō)銀行可以抵押房子貸款，便想到了三年前他剛買(mǎi)了一套價(jià)值300萬(wàn)的房子，房子按開(kāi)發(fā)商要求首付款付了5成共150萬(wàn)，剩余150萬(wàn)做了10年的商業(yè)貸款，到如今還剩大約100萬(wàn)未還。

但也聽(tīng)有的朋友說(shuō)，如果是通過(guò)貸款的方式購(gòu)買(mǎi)的房子是不能直接進(jìn)行抵押的，需要償還房子貸款，獲得房屋完整的所有權(quán)，才能再次進(jìn)行抵押貸款。

而張老板認(rèn)為，自己的房子雖不是全款房，但自己已經(jīng)支付了將近200萬(wàn)，并且房子在不斷的增值，于是他問(wèn)道：

“貸款未還清的房子，可以抵押貸款嗎？”

情況分析

答案是可以。

按揭沒(méi)還完的房子是可以用于抵押貸款的。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第九條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。這就是房產(chǎn)二押或二抵，也就是房產(chǎn)在原有抵押的基礎(chǔ)上二次抵押。

從目前來(lái)看，辦理房屋二次抵押貸款的方式有兩種：

1）銀行辦理

大部分銀行和非銀行貸款機(jī)構(gòu)不接受二次抵押貸款，一般情況只有原貸款行（房屋按揭貸款的銀行）才會(huì)提供房屋抵押業(yè)務(wù)，并且必須已經(jīng)按時(shí)足額償還貸款本息一定期限，且信用記錄良好，審核相對(duì)嚴(yán)格;

2）正規(guī)擔(dān)保公司

擔(dān)保公司墊資結(jié)清貸款，然后辦理解除抵押手續(xù)，再用該房屋作抵押辦理貸款，利息相對(duì)較高。

3）民間正規(guī)借貸機(jī)構(gòu)

民間借貸機(jī)構(gòu)審核相對(duì)寬松，可直接進(jìn)行二次抵押貸款，但利息相對(duì)較高。

雖然房子貸款未還清可以再次抵押，但是額度都不會(huì)很高，一般為“貸款額度=房屋價(jià)值×抵押率－原貸款的本金余額”。

其中，房屋價(jià)值以房屋的原購(gòu)買(mǎi)價(jià)和二次抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)相比較，取兩者中的低者。

如果借款人是以住房作為抵押，抵押率最高不超過(guò)70%;若是以商業(yè)用房作抵押，抵押率最高不超過(guò)50%。

比如，一套價(jià)值300萬(wàn)的住房，按揭尾款還剩100萬(wàn)，按最高70%的抵押率，貸款額度=300萬(wàn)×70%-100萬(wàn)=110萬(wàn)。

二押申請(qǐng)跟第一次申請(qǐng)房貸的情況差不多，一樣要走正規(guī)的審核流程和借款人的情況評(píng)估程序。

如果確實(shí)需要進(jìn)行房產(chǎn)二押，還需注意幾點(diǎn)：

1、借款人必須出示房產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于購(gòu)房商品房還未下證的房子，是無(wú)法辦理二押的；

2、房產(chǎn)首次抵押（一抵）必須為銀行按揭或者銀行抵押，一抵是非銀金融機(jī)構(gòu)的話，基本上很少金融機(jī)構(gòu)可以辦理二抵的；

3、借款人具有完全民事行為能力和穩(wěn)定的還款能力，信用良好；

4、該房產(chǎn)具有可貸款空間。比如，做抵押貸款的房子房貸為房屋總價(jià)值的60%，那么一般想要獲得貸款比較困難；而如果該房產(chǎn)房貸目前是房屋總價(jià)值的20%以內(nèi)，就比較容易申請(qǐng)到貸款。

以上，就是本期的【貸款知識(shí)】。

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