簽訂借款合同的同時(shí)簽署房屋買賣合同,如何定性?
借款合同簽訂后債務(wù)人無法履行之時(shí),各方簽署的房屋買賣合同是否合法有效?
你簽署時(shí)實(shí)施的是究竟是清償行為還是擔(dān)保行為?
法院對(duì)高額利息轉(zhuǎn)化的已付購房款是否依法審查?
一、結(jié)論置頂
簽訂借款合同的同時(shí)簽署房屋買賣合同視為擔(dān)保行為,借款到期后借款人不能還款,出借人請(qǐng)求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。
借款合同已屆履行期且債務(wù)人無力償還之時(shí),雙方訂立房屋買賣合同目的在于將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購房款,因此不屬于物權(quán)法“流押條款”情形,亦不屬于民間借貸司法解釋第二十四條“作為民間借貸合同的擔(dān)?!保藭r(shí)《房屋買賣合同》原則上合法有效。
在借款本金和利息轉(zhuǎn)化為購房款過程中,法院會(huì)嚴(yán)格審查利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息不認(rèn)定其合法轉(zhuǎn)化。
二、裁判要旨
借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致,終止借款合同關(guān)系,建立商品房買賣合同關(guān)系,將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算的,不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形,該商品房買賣合同的訂立目的,亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?!薄T诓淮嬖凇吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下,該商品房買賣合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額,人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查,以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。
三、案情簡(jiǎn)介
湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同,通過實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓,取得對(duì)彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行,四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同,并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。
該債權(quán)陸續(xù)到期后,因彥海公司未償還借款本息,雙方經(jīng)對(duì)賬,確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同,約定彥海公司將其名下房屋出售給四人,上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款,剩余購房款38601982.22元,待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對(duì)賬表顯示,雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算,并計(jì)算復(fù)利。
因后續(xù)彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù),湯龍等四人訴請(qǐng)法院判令彥海公司向四人支付違約金6000萬元并承擔(dān)四人主張權(quán)利過程中的損失費(fèi)用416300元。一審新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院支持了部分訴請(qǐng)。被告提起上訴,二審中最高人民法院在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下,對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額依法審查,最終以湯龍等四人作為購房人,尚未足額支付合同約定的購房款,彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋,不應(yīng)視為違約,最終撤銷一審民事判決,駁回湯龍四人全部訴訟請(qǐng)求。
四、裁判理由
1、有關(guān)《房屋買賣合同》的效力——合法有效
雙方系爭(zhēng)商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下,經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬,將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系,將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款,并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。
本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系,建立商品房買賣合同關(guān)系,并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保,而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí),通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式,實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形,亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示,是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張,不予采信。
2、有關(guān)訴請(qǐng)主張的違約責(zé)任——不支持
由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來,且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時(shí),人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查,以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式,將違法高息合法化。經(jīng)審查,雙方之間借款利息的計(jì)算方法,已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額,依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率,故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購房人,尚未足額支付合同約定的購房款,彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋,不應(yīng)視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù),要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi),缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤,本院對(duì)此予以糾正。
五、敗訴原因
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為“商品房買賣合同的效力”以及“是否存在違約事實(shí)”
本案的訴求是在商品房買賣合同合法有效的基礎(chǔ)上,對(duì)于是否存在違約行為進(jìn)行審理繼而判斷被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然商品房買賣合同非借款合同的擔(dān)保,合法有效,但原告在與彥海公司簽署《商品房買賣合同》時(shí)忽略了借款本息轉(zhuǎn)化為購房款的數(shù)額中實(shí)際上存在高額利息部分。當(dāng)法院對(duì)于借款本息在合法限度內(nèi)重新核算后,認(rèn)定原告并未足額支付合同約定的購房款數(shù)額,因而該合同實(shí)際上未達(dá)到彥海公司交付房屋的履行時(shí)點(diǎn),其不構(gòu)成違約,因此原告主張被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)未獲支持。
六、相關(guān)法律規(guī)定
《物權(quán)法》第一百八十六條
【禁止流押】抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條
當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請(qǐng)求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條
借貸雙方約定的利率未超過年利率24%,出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的,人民法院應(yīng)予支持。
借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的,人民法院應(yīng)予支持。
七、寫在最后
根據(jù)意思自治原則,當(dāng)事人約定的以物抵債協(xié)議,只要不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的,均屬合法有效。以物抵債很多時(shí)候可以在了結(jié)債務(wù)、化解矛盾糾紛、節(jié)約交易成本等方面發(fā)揮積極作用,但應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分轉(zhuǎn)換前后的法律關(guān)系,審慎起草、設(shè)計(jì)協(xié)議條款,避免出現(xiàn)本案中雖合同合法有效卻嚴(yán)重?cái)≡V的情形。
Best Wishes,愿明天花好月圓
知法懂法,嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)—Anna律師
本篇以案說法,閱讀時(shí)間 7 min