本來(lái)我是想說(shuō)，我對(duì)蘇州板塊的了解不多。

我對(duì)房產(chǎn)交易的實(shí)戰(zhàn)，了解得更多一些。

我親身經(jīng)歷了很多次房產(chǎn)交易。

2023年，是最為魔幻的一年。

給大家講兩個(gè)小事故。

年初我有客戶買了尹山湖的房子。

中海雙灣錦園。高樓層非頂89平小三房，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝，一直空置。

如何能看出來(lái)沒(méi)有住過(guò)人呢？

看一下廚房的油煙機(jī)就知道了。

這一家的油煙機(jī)，完全沒(méi)有使用過(guò)的痕跡。肯定是沒(méi)有住過(guò)人的。

除非房東重新?lián)Q了油煙機(jī)。

成交價(jià)是202萬(wàn)。找的中介是中海物業(yè)。沒(méi)有經(jīng)過(guò)貝殼。所以這套房子的成交情況，在貝殼中是查不到的。

202萬(wàn)元，從現(xiàn)在往回?cái)?shù)，到2019年年中為止，都可以說(shuō)是一個(gè)非常低的價(jià)格了。

我們第一天簽了合同，第二天掛網(wǎng)簽。第五天資金拖管，當(dāng)天帶客戶去某股份制銀行面簽辦理按揭。第六天，放款了。

也就是說(shuō)，銀行面簽的第二天，就放款了。

現(xiàn)在的按揭，服務(wù)是有多到位??！太神奇了。

第七天，過(guò)戶。

過(guò)戶那天，到了吳中區(qū)房產(chǎn)交易中心，拿到核稅價(jià)，我們都傻眼了。

稅務(wù)給出的最低評(píng)估價(jià)，是218萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，你這個(gè)房子買的價(jià)格雖然是202萬(wàn)，但是你必須要按照218萬(wàn)元交契稅。

還好，那是一套滿五唯一的房子?？蛻羰鞘追渴踪J，只交了一個(gè)點(diǎn)的契稅，2.18萬(wàn)元。

比預(yù)想中，多交了1600元的稅。

當(dāng)時(shí)我安慰客戶：你的成交價(jià)低于核稅價(jià)，說(shuō)明這套房子，你買便宜了。

當(dāng)然還有另外一種可能：在市場(chǎng)急速下行過(guò)程中，評(píng)估價(jià)普遍高于成交價(jià)。

這種情況對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸是十分有利的。

過(guò)了幾個(gè)月，來(lái)到了最熱的7月。

上個(gè)星期，我的一個(gè)客戶，買了湖東某小區(qū)的二手房，大三房，高樓層，非頂，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝，中央空調(diào)。

成交價(jià)520萬(wàn)元。

也是找小區(qū)的租售中心買的。在貝殼上，沒(méi)有成交記錄。

客戶因?yàn)槭堑谌追?，所以采用全款付清，然后抵押的方式?lái)做經(jīng)營(yíng)貸款。

為什么我對(duì)這套房子說(shuō)得比較模糊，小區(qū)名字都不說(shuō)呢？

因?yàn)槿畹盅哼@種方式，多少有點(diǎn)擦邊。不適合公開(kāi)講。

這個(gè)不是重點(diǎn)。

我們?cè)谶^(guò)戶之前，就找銀行對(duì)這套房子做了初步的評(píng)估。我們當(dāng)然是想評(píng)估價(jià)越高越好。

但是找了很多家評(píng)估公司，最多只能評(píng)到530萬(wàn)元。

看來(lái)評(píng)估公司都是人精。

沒(méi)什么花頭。

然后，重點(diǎn)來(lái)了。

在過(guò)戶的當(dāng)天，工業(yè)園區(qū)房產(chǎn)交易中心，官方給出的核稅評(píng)估價(jià)，是565萬(wàn)元。

就是說(shuō)，客戶以520萬(wàn)元買的房子，銀行最高評(píng)估只給530萬(wàn)元。水務(wù)最低評(píng)估卻是565萬(wàn)元?？蛻粢?65萬(wàn)元交稅。

2個(gè)點(diǎn)的契稅，1個(gè)點(diǎn)的個(gè)稅。

以520萬(wàn)元交稅，就是15.6萬(wàn)。以565萬(wàn)元交稅，就是16.95萬(wàn)元。

平白無(wú)故，要多交1萬(wàn)多的稅。

這就是我在文章開(kāi)頭說(shuō)的，2023年，就是如此魔幻。我還從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)如此離譜的差距。

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，并不是跟不上房?jī)r(jià)下跌的速度。銀行的評(píng)估系統(tǒng)，是緊跟房?jī)r(jià)下跌的。但是水務(wù)的評(píng)估系統(tǒng)，是另一套游戲規(guī)則。

以前就有很多專家說(shuō)，買房就是為國(guó)家做貢獻(xiàn)。

看來(lái)這話是真的，專家沒(méi)有忽悠我們。

最后，我要跟大家講個(gè)小妙招。

只有實(shí)戰(zhàn)在第一線的人才知道的事情。

大家都知道，交契稅，是可以刷信用卡的。

但是，因?yàn)樯虘舯容^特殊，并不是每一家銀行都支持這種交易。

某城市銀行，發(fā)卡的時(shí)候十分大方，額度8萬(wàn)起步。10萬(wàn)稀松平常。羊毛黨最喜歡的銀行。

于是我拿著20萬(wàn)額度的信用卡刷12萬(wàn)的稅。

滴，拒絕交易。

我打電話給銀行。銀行說(shuō)，交稅這種交易，我們沒(méi)錢賺，刷的多，虧的多，所以一筆最多只能限額5千。騷蕊~

然后，我拿出另一張股份制銀行的卡。這張卡的額度是9萬(wàn)。但這筆交易金額是12萬(wàn)。

官方規(guī)定，一筆稅費(fèi)，只能刷一張卡。

好巧不巧，我打開(kāi)手機(jī)銀行，里面有6萬(wàn)臨時(shí)額度。我當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)了臨時(shí)額度。

滴，12萬(wàn)一刷成功。

房產(chǎn)交易中心的人是真少啊，我在這個(gè)窗口磨了半個(gè)小時(shí)，根本沒(méi)人催我。

有讀者說(shuō)：你是個(gè)壞銀。到底是哪家銀行，你倒是說(shuō)??？

抱歉，這個(gè)不能公開(kāi)講。開(kāi)發(fā)商我敢得罪。銀行我可不敢得罪。

如果你想對(duì)銀行了解得更多，可以私信我。

全文完

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