本來(lái)我是想說(shuō),我對(duì)蘇州板塊的了解不多。
我對(duì)房產(chǎn)交易的實(shí)戰(zhàn),了解得更多一些。
我親身經(jīng)歷了很多次房產(chǎn)交易。
2023年,是最為魔幻的一年。
給大家講兩個(gè)小事故。
年初我有客戶買了尹山湖的房子。
中海雙灣錦園。高樓層非頂89平小三房,開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝,一直空置。
如何能看出來(lái)沒(méi)有住過(guò)人呢?
看一下廚房的油煙機(jī)就知道了。
這一家的油煙機(jī),完全沒(méi)有使用過(guò)的痕跡。肯定是沒(méi)有住過(guò)人的。
除非房東重新?lián)Q了油煙機(jī)。
成交價(jià)是202萬(wàn)。找的中介是中海物業(yè)。沒(méi)有經(jīng)過(guò)貝殼。所以這套房子的成交情況,在貝殼中是查不到的。
202萬(wàn)元,從現(xiàn)在往回?cái)?shù),到2019年年中為止,都可以說(shuō)是一個(gè)非常低的價(jià)格了。
我們第一天簽了合同,第二天掛網(wǎng)簽。第五天資金拖管,當(dāng)天帶客戶去某股份制銀行面簽辦理按揭。第六天,放款了。
也就是說(shuō),銀行面簽的第二天,就放款了。
現(xiàn)在的按揭,服務(wù)是有多到位??!太神奇了。
第七天,過(guò)戶。
過(guò)戶那天,到了吳中區(qū)房產(chǎn)交易中心,拿到核稅價(jià),我們都傻眼了。
稅務(wù)給出的最低評(píng)估價(jià),是218萬(wàn)元。
也就是說(shuō),你這個(gè)房子買的價(jià)格雖然是202萬(wàn),但是你必須要按照218萬(wàn)元交契稅。
還好,那是一套滿五唯一的房子??蛻羰鞘追渴踪J,只交了一個(gè)點(diǎn)的契稅,2.18萬(wàn)元。
比預(yù)想中,多交了1600元的稅。
當(dāng)時(shí)我安慰客戶:你的成交價(jià)低于核稅價(jià),說(shuō)明這套房子,你買便宜了。
當(dāng)然還有另外一種可能:在市場(chǎng)急速下行過(guò)程中,評(píng)估價(jià)普遍高于成交價(jià)。
這種情況對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸是十分有利的。
過(guò)了幾個(gè)月,來(lái)到了最熱的7月。
上個(gè)星期,我的一個(gè)客戶,買了湖東某小區(qū)的二手房,大三房,高樓層,非頂,開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝,中央空調(diào)。
成交價(jià)520萬(wàn)元。
也是找小區(qū)的租售中心買的。在貝殼上,沒(méi)有成交記錄。
客戶因?yàn)槭堑谌追?,所以采用全款付清,然后抵押的方式?lái)做經(jīng)營(yíng)貸款。
為什么我對(duì)這套房子說(shuō)得比較模糊,小區(qū)名字都不說(shuō)呢?
因?yàn)槿畹盅哼@種方式,多少有點(diǎn)擦邊。不適合公開(kāi)講。
這個(gè)不是重點(diǎn)。
我們?cè)谶^(guò)戶之前,就找銀行對(duì)這套房子做了初步的評(píng)估。我們當(dāng)然是想評(píng)估價(jià)越高越好。
但是找了很多家評(píng)估公司,最多只能評(píng)到530萬(wàn)元。
看來(lái)評(píng)估公司都是人精。
沒(méi)什么花頭。
然后,重點(diǎn)來(lái)了。
在過(guò)戶的當(dāng)天,工業(yè)園區(qū)房產(chǎn)交易中心,官方給出的核稅評(píng)估價(jià),是565萬(wàn)元。
就是說(shuō),客戶以520萬(wàn)元買的房子,銀行最高評(píng)估只給530萬(wàn)元。水務(wù)最低評(píng)估卻是565萬(wàn)元??蛻粢?65萬(wàn)元交稅。
2個(gè)點(diǎn)的契稅,1個(gè)點(diǎn)的個(gè)稅。
以520萬(wàn)元交稅,就是15.6萬(wàn)。以565萬(wàn)元交稅,就是16.95萬(wàn)元。
平白無(wú)故,要多交1萬(wàn)多的稅。
這就是我在文章開(kāi)頭說(shuō)的,2023年,就是如此魔幻。我還從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)如此離譜的差距。
房產(chǎn)評(píng)估價(jià),并不是跟不上房?jī)r(jià)下跌的速度。銀行的評(píng)估系統(tǒng),是緊跟房?jī)r(jià)下跌的。但是水務(wù)的評(píng)估系統(tǒng),是另一套游戲規(guī)則。
以前就有很多專家說(shuō),買房就是為國(guó)家做貢獻(xiàn)。
看來(lái)這話是真的,專家沒(méi)有忽悠我們。
最后,我要跟大家講個(gè)小妙招。
只有實(shí)戰(zhàn)在第一線的人才知道的事情。
大家都知道,交契稅,是可以刷信用卡的。
但是,因?yàn)樯虘舯容^特殊,并不是每一家銀行都支持這種交易。
某城市銀行,發(fā)卡的時(shí)候十分大方,額度8萬(wàn)起步。10萬(wàn)稀松平常。羊毛黨最喜歡的銀行。
于是我拿著20萬(wàn)額度的信用卡刷12萬(wàn)的稅。
滴,拒絕交易。
我打電話給銀行。銀行說(shuō),交稅這種交易,我們沒(méi)錢賺,刷的多,虧的多,所以一筆最多只能限額5千。騷蕊~
然后,我拿出另一張股份制銀行的卡。這張卡的額度是9萬(wàn)。但這筆交易金額是12萬(wàn)。
官方規(guī)定,一筆稅費(fèi),只能刷一張卡。
好巧不巧,我打開(kāi)手機(jī)銀行,里面有6萬(wàn)臨時(shí)額度。我當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)了臨時(shí)額度。
滴,12萬(wàn)一刷成功。
房產(chǎn)交易中心的人是真少啊,我在這個(gè)窗口磨了半個(gè)小時(shí),根本沒(méi)人催我。
有讀者說(shuō):你是個(gè)壞銀。到底是哪家銀行,你倒是說(shuō)???
抱歉,這個(gè)不能公開(kāi)講。開(kāi)發(fā)商我敢得罪。銀行我可不敢得罪。
如果你想對(duì)銀行了解得更多,可以私信我。
全文完
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