今日（1月5日），深圳住建局等六部門發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《工作方案》），旨在提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。有中介人員對(duì)南都·灣財(cái)社記者表示，“帶押過(guò)戶”的交易周期最短或只需10天。

先試點(diǎn)買賣雙方貸款銀行為同一家的“帶押過(guò)戶”

據(jù)《工作方案》介紹，二手房“帶押過(guò)戶”模式指的是，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣方的銀行貸款）。

《工作方案》顯示，在二手房交易中，對(duì)于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購(gòu)房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過(guò)戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。目前深圳推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種流程，可以優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

另外，在買方一次性付款、買方的首付款超過(guò)賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過(guò)戶”模式，也可以適用“順位抵押”、“雙預(yù)告登記”辦理流程。

不過(guò)值得注意的是，《工作方案》指出，試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，在此之前，深圳已有“帶押過(guò)戶”的落地案例。據(jù)南都·灣財(cái)社記者此前報(bào)道，2022年9月1日坪山曾宣布完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)。

而全國(guó)范圍內(nèi)，有數(shù)據(jù)顯示，自2022年8月份以來(lái)，已有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式，包括深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南等。

中介：“帶押過(guò)戶”最短或只要10天

“在過(guò)去，房產(chǎn)如果還有貸款，賣方需先籌集資金還清貸款，才能進(jìn)行交易，這一直是二手房交易存在的一個(gè)痛點(diǎn)”，在財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博看來(lái)，帶押過(guò)戶減少了交易難度、降低了交易成本、提升了交易效率。

具體能省下多少錢？完成深圳首例帶押過(guò)戶公證的坪山公證處曾表示，“帶押過(guò)戶”可以將交易成本直接降低三分之一。另有貝殼鏈家中介告訴南都·灣財(cái)社記者，省下的贖樓費(fèi)通常由擔(dān)保公司收費(fèi)加銀行利息兩個(gè)部分組成，費(fèi)率大約為欠款金額的2%?！啊畮а哼^(guò)戶’后，欠款300萬(wàn)可以省下5萬(wàn)-6萬(wàn)贖樓費(fèi)”，該名中介表示。

至于“帶押過(guò)戶”的時(shí)間周期，上述中介告訴記者，“以前贖樓少則半月，長(zhǎng)則數(shù)月；現(xiàn)在帶押過(guò)戶批貸款7天，過(guò)戶出證3天，最短10天就可搞定”。

除了成本上的考量，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”具有風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)點(diǎn)。他指出，“轉(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的三方協(xié)議，而公證處具有法律權(quán)威也相對(duì)獨(dú)立，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂?！巴艘徊街v，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)各方可能擔(dān)心的問(wèn)題，付款、過(guò)戶、解除抵押等都無(wú)效，房源、資金原路返回，問(wèn)題也就不存在了”，李宇嘉說(shuō)。

此外，李宇嘉認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”還可以促進(jìn)二手房交易，起到提振市場(chǎng)預(yù)期和信心的作用，只有將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面，才能穩(wěn)定樓市。

“不過(guò)‘穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)’還是顯得太過(guò)謹(jǐn)慎”，李宇嘉指出。他建議，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮。同時(shí)，評(píng)估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過(guò)戶。因?yàn)橹挥羞@樣才能縮短交易流程、降低交易成本、最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。

具體流程怎么走？七步完成“順位抵押”

（一）“順位抵押”辦理流程

1、買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2、買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如銀行、公證機(jī)構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對(duì)買方的購(gòu)房款（包括首付款和銀行貸款）進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買方向銀行申請(qǐng)貸款。

3、買方貸款審批通過(guò)后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請(qǐng)，同步辦理完成三個(gè)登記事項(xiàng)，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5、買方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購(gòu)房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6、賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請(qǐng)，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。

7、資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

（二）“雙預(yù)告登記”辦理流程

1、買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請(qǐng)貸款。

2、買方貸款審批通過(guò)后，買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方，線上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請(qǐng)，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

4、買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達(dá)買方貸款銀行、買賣雙方。

5、購(gòu)房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶中的購(gòu)房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認(rèn)申請(qǐng)。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶中的購(gòu)房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

南都·灣財(cái)社見(jiàn)習(xí)記者 陳鏡安