近日，多家主流媒體密集報道，深圳市住房和建設局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房帶押過戶模式的工作方案》的通知，明確提出，二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房帶押過戶模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。除了深圳，目前已超20城推出二手房帶押過戶。那么，二手房帶押過戶什么意思？二手房帶押過戶利弊分析。

超20城推出二手房帶押過戶

1月5日，深圳市住房和建設局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房帶押過戶模式的工作方案》的通知。通知稱，二手房帶押過戶模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房帶押過戶過程中，通過推行順位抵押、二手房轉(zhuǎn)移及抵押雙預告登記等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房帶押過戶模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

通知指出，穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房帶押過戶，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的帶押過戶業(yè)務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的帶押過戶業(yè)務。在模式做法方面，除順位抵押雙預告登記模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房帶押過戶積累經(jīng)驗。

除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局也發(fā)布了《關(guān)于推行存量商品房帶押過戶模式的通知》（下稱《通知》），對帶押過戶模式進行解釋說明。

《通知》稱，推行存量商品房帶押過戶模式，可有效降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易周期，在激發(fā)存量商品房市場交易活力的同時，有利于新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房帶押過戶的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

二手房帶押過戶利弊分析

帶押過戶是指存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發(fā)放新的貸款。以前的傳統(tǒng)模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，不夠的再四處借貸一下，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。這種方法在使用中限制較多、風險較大，且手續(xù)流程也比較復雜，所以很少有銀行會同意。但現(xiàn)在據(jù)了解，二手房帶押過戶已經(jīng)在濟南、青島等城市推出了，在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，是一種新模式，就是為了提高二手房交易的便利性而推出的。

利：

業(yè)內(nèi)人士表示，帶押過戶優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

對賣方而言，一方面可以省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，帶押過戶節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時間。過去，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約。帶押過戶減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免時間拖延出現(xiàn)的違約情形。

弊：

對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定不得轉(zhuǎn)讓或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法帶押過戶或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能帶押過戶。

同時，帶押過戶涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復雜，要保障各個環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。

帶押過戶怎么操作？

按照目前各地的實踐來看，大致分為三步。

第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。

第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。

第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

附：深圳二手房帶押過戶具體流程

（一）順位抵押辦理流程

1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2、買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)（如銀行、公證機構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。

3、買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設立登記合并辦理，按順位設立新的抵押權(quán)。

4、不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5、買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6、賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。

7、資金監(jiān)管機構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

（二）雙預告登記辦理流程

1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2、買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預告登記及抵押預告登記。

3、不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成雙預告登記業(yè)務審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

4、買方貸款銀行依據(jù)抵押預告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。

5、購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預告登記轉(zhuǎn)本登記。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

二手房交易詳細流程

1、選擇房源

購買二手房的第一步就是尋找房源，其實購房者可以通過很多渠道來獲取二手房源，可以到房產(chǎn)中介機構(gòu)去尋找房源信息，也可以通過親戚朋友、熟人同事的介紹，此外，還可以關(guān)注當?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)網(wǎng)站或者報紙登載的信息。

2、實地看房核實產(chǎn)權(quán)

購房者可以根據(jù)自己的需求來選擇房源，可以通過觀察二手房周圍的環(huán)境、配套以及房屋的質(zhì)量進行考察。另外還要了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

3、簽訂合同

當買賣買賣雙方確定了購房意向后，就可以開始著手簽訂房屋買賣合同的事情了，當購房者查看過售房者的證件，并且合法時，購房者便可以交納購房定金，之后交易雙方簽訂房屋買賣合同。

房產(chǎn)交易雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

4、銀行貸款

如果購房者不是一次性付清房款，那么是需要辦理按揭貸款的手續(xù)。簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方準備交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領取房屋權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

5、申請過戶

買賣雙方需要一起去房產(chǎn)交易管理部門提出申請，然后管理部門查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)；對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

6、繳納稅費

按照相關(guān)規(guī)定二手房過戶需要交納房屋買賣的稅費，首先相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

之后再去辦理稅費的繳納，稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是有區(qū)別的。

7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

買賣雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領取房屋所有權(quán)證的通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證。

8、房屋交接

當二手房買賣合同手續(xù)完成之后，就要按照合同中約定的時間交接房間了，有些房主不會按照合同中的約定來交接房屋，因此在簽訂合同的時候一定要明確寫出交房時間以及違約責任等。房屋交接后，還應注意物業(yè)的交接，因為牽扯到物業(yè)費問題，所以不可漏掉這一步。