文：任澤平團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

近期，繼30多個(gè)城市調(diào)整二手房限購(gòu)限售、認(rèn)房認(rèn)貸等政策后，多個(gè)城市推出二手房交易新政——“帶押過(guò)戶”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此政策已在深圳、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、無(wú)錫等城市落地實(shí)施?！皫а哼^(guò)戶”是對(duì)二手房交易流程的重大優(yōu)化，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，是對(duì)中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要實(shí)踐，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，是善政，未來(lái)值得推廣。

正文

1、什么是“帶押過(guò)戶”？

“帶押過(guò)戶”是近期二手房交易新模式，模式推出的大背景是2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第406條規(guī)定明確提出：抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定使“帶押過(guò)戶”具備放開(kāi)的法律條件，近期各地的“帶押過(guò)戶”政策標(biāo)志著《民法典》的規(guī)定正式落地?！皫а哼^(guò)戶”是什么？即對(duì)于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無(wú)需提前還清貸款、無(wú)需墊付資金以解除抵押，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。而傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過(guò)“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

2.“帶押過(guò)戶”的操作流程是什么？

綜合當(dāng)前各城市實(shí)施 “帶押過(guò)戶”的做法，我們將“帶押過(guò)戶”的操作流程歸納為銀行先行為買(mǎi)家放款、買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記、公證處向賣(mài)家歸還貸款并解除抵押三步。

第一步：銀行先行為買(mǎi)家放款，款項(xiàng)由公證處提存。由擔(dān)保公司為買(mǎi)家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買(mǎi)家先行發(fā)放按揭貸款，公積金貸款、銀行商業(yè)貸款、組合貸款均可實(shí)現(xiàn)。買(mǎi)家首付款及銀行貸款均存入公證處保管。

第二步：買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。由賣(mài)家向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具抵押狀態(tài)過(guò)戶同意書(shū)，過(guò)戶完成后，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。

第三步：公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押，放款銀行將買(mǎi)家抵押升級(jí)為一押。公證處將提存賬戶內(nèi)資金支付給賣(mài)方用于歸還未結(jié)清的貸款，銀行線上提交抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，還款自動(dòng)到賬，在線解除抵押。同時(shí)，銀行將買(mǎi)家抵押由二押升級(jí)為一押。

新模式通過(guò)引入公證處，將買(mǎi)方購(gòu)房款用于歸還賣(mài)方的銀行貸款，與“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，但和“轉(zhuǎn)按揭”最大的不同在于，“轉(zhuǎn)按揭”仍需先解除抵押再轉(zhuǎn)讓，而“帶押過(guò)戶”流程中的解除抵押放在較靠后的環(huán)節(jié)。

3.“帶押過(guò)戶”有什么影響？

從交易流程看，“帶押過(guò)戶”政策能夠大幅縮短交易周期、降低交易成本、保障交易安全。一，傳統(tǒng)二手房交易模式由于交易流程復(fù)雜，一般需要15天以上的時(shí)間。而“帶押過(guò)戶”新模式打通了不動(dòng)產(chǎn)登記中心、金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)信息堵點(diǎn)，交易雙方只需進(jìn)一個(gè)窗口、提交一套材料、辦理一次業(yè)務(wù)，交易周期縮短至1-3個(gè)工作日。二，傳統(tǒng)交易模式下，贖樓需要通過(guò)擔(dān)保公司提供短期大額資金，擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)、資金利息，交易成本較高?！皫а哼^(guò)戶”無(wú)需籌集資金贖樓，而是使用買(mǎi)家銀行貸款償還賣(mài)家的銀行貸款，能夠有效降低交易成本。目前市場(chǎng)的贖樓成本一般在欠款金額的2%，如欠款200萬(wàn)，則能節(jié)省4萬(wàn)元，而新模式下公證處的收費(fèi)，以深圳為例，僅為提存金額的3‰。三，引入公證處提存賬戶，用于保存買(mǎi)方資金以及支付賣(mài)方款項(xiàng)，若交易流程出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)款項(xiàng)可及時(shí)返還，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。

從市場(chǎng)層面看，“帶押過(guò)戶”對(duì)提高二手房流通性、激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力有一定積極作用，但影響有限。由于優(yōu)化后的交易模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民剛需以及老市民賣(mài)一買(mǎi)一的換房需求釋放，激活二手房市場(chǎng)活力。此外，二手房交易量提振對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也是一大利好，貸款量或?qū)⒓哟?。然而，不能過(guò)分高估“帶押過(guò)戶”為二手房市場(chǎng)帶來(lái)的提振作用。一是“帶押過(guò)戶”一般要求在同一銀行系統(tǒng)進(jìn)行，以大型銀行為主，房貸利率優(yōu)惠力度較小，因此“帶押過(guò)戶”壓降的成本可能會(huì)與房貸利率增加的成本抵消。二是“帶押過(guò)戶”更多利好賣(mài)方，一方面，由于“帶押過(guò)戶”主要省去贖樓費(fèi)用，很多情況下贖樓由賣(mài)家完成，新模式為賣(mài)家節(jié)省了費(fèi)用。另一方面，新模式存在雙抵押并存的情況，考慮到可能出現(xiàn)房子價(jià)值小于雙抵押金額的情況，銀行或?qū)⒔档唾I(mǎi)家貸款額度。

4.“帶押過(guò)戶”可能的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

對(duì)買(mǎi)方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于交易期間房屋被查封。交易過(guò)程賣(mài)方抵押解除前，若賣(mài)方出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)的情況，銀行有權(quán)要求查封、拍賣(mài)、變賣(mài)房屋，這將對(duì)買(mǎi)方造成不利影響。此時(shí)，買(mǎi)方的購(gòu)房款可通過(guò)公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買(mǎi)賣(mài)合同較復(fù)雜，需耗費(fèi)大量時(shí)間。

對(duì)賣(mài)方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于提前償還貸款的可能性。交易過(guò)程中賣(mài)方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價(jià)值損失，觸發(fā)銀行提前還款的情形，賣(mài)方貸款將加速到期，從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力。

對(duì)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于抵押總額大于房屋實(shí)際價(jià)值。由于“帶押過(guò)戶”存在“雙抵押并存”的階段，如果為買(mǎi)方、賣(mài)方設(shè)立的抵押總額大于房屋實(shí)際價(jià)值，可能會(huì)導(dǎo)致銀行的權(quán)利得不到充分保障。

5.“帶押過(guò)戶”政策評(píng)估：善政，未來(lái)值得全面推廣

“帶押過(guò)戶”是二手房交易模式的一大革新，善政，未來(lái)值得全面推廣?！皫а哼^(guò)戶”是對(duì)二手房交易流程的重大優(yōu)化，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，也是對(duì)中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要實(shí)踐，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前，政策應(yīng)用場(chǎng)景局限于特定類型的二手住房，參與金融機(jī)構(gòu)仍以大型銀行為主，主要難點(diǎn)在于各城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)等系統(tǒng)尚未完全打通。未來(lái)，隨著各系統(tǒng)之間的打通，預(yù)計(jì)更多城市將推動(dòng)該模式落地。